リースバックって聞いたことはあるけれどどんな仕組みなの？
この記事ではアセットリースバックってメリットあるのかなどを解説しています。
リースバックとは
リースバックとは所有の不動産を売却したのちに賃貸することです。
個人であれば自宅を売却してそのまま賃貸で住み続けれるサービスです。
不動産業者に買取してもらってその後、賃貸で貸してもらうサービスになります。
法人であれば本社ビルなどをいったん売却してそのまま賃貸で事務所を借りつづけることが可能です。
リースバックのメリット
リースバックにはさまざまなメリットあります。
いつくか紹介していきたいと思います。
資金が確保できる
一度、所有物件を売却するので一括で現金が受けとることが可能です。
資金面で困ったときなどにはリースバックは非常に助かります。
賃貸でそのまま利用できる
リースバックはいったん売却するのですがその後も賃貸することが可能になります。
通常の不動産の売却と違う大きな点であります。
周りに知られずに売却できる
そのまま賃貸できるので周りから見て大きな変化はありません。
周りの人に知られたくない場合などにはリースバックは便利です。
引越しなどがいらない点も大きなメリットです。
買戻すことが可能
将来資金的に余裕がでてきたときに売却した不動産を買い戻すことも可能です。
事業などをされている方は急に資金が必要なこともあります。
そのような時にリースバックでいったん売却して資金調達することが可能です。
税金や火災保険料が不要
不動産を売却するので固定資産税がいらなくなります。
また不動産にかけている火災保険などの費用も不要になります。
リースバックのデメリット
リースバックはメリットも多いように感じますがデメリットもあります。
リースバックを検討する場合にはデメリットを理解した上で検討しましょう。
売却価格が相場より安い
リースバックを利用する場合には不動産の売却価格が相場より安くなってしまいます。
もしローンなどの返済が終わっていない場合にはローン残債より売却価格が高くなければリースバックをすることができません。
賃貸できる期間が設定されている
リースバックを利用して売却した場合には賃貸できる期間が設定されていることがあります。
長く住み続けたいと思う場合には売却後の賃貸できる期間を確認しておくことが必要です。
賃料が相場より高い場合がある
売却後の不動産の賃料が相場より高い場合もあります。
売却価格も相場より安くて賃料も相場より高くなってしまうと金銭的負担は大きいです。
リースバックできない場合もある
リースバックはすべての物件ができるわけではありません。
不動産業者も将来的な価値を見込んで購入するので過疎的な地域などでは将来的な価値を見込めずにリースバックは難しいことが多いでしょう。
アセットリースバック
アセットリースバックとは自宅マンションなどとは違い、事業用不動産のリースバックの事をいいます。
どのような物件が対象になるのかを紹介していきたいと思います。
- オフィス
- 店舗
- 物流倉庫
- 工場
- ホテル
- 病院
法人向けのアセットリースバックを取り扱っている業者は個人向けのリースバックと違い非常に少ないです。
メリットとデメリットは個人のリースバックとほとんど同じ内容になります。
リースバックの利用する理由
リースバックを利用する理由としては金融機関からの融資が受けれない場合などが一番多いでしょう。
個人向けのリースバックでは高齢のために金融機関の融資がなかなか難しい場合などに理由としています。
法人の場合ではコロナウィルス影響で資金繰りが厳しくなってしまって個人と同じく金融機関の融資がなかなか難しい場合などが多いでしょう。
アセットリースバックは事業資金が必要な時に活用されたりします。
計画的なリースバックの場合は利用する価値はあるのですがトータル面で計算すると普通に売却するほうが資金面ではメリットがあるでしょう。
あと法人の場合ではアセットライト経営などを目的にリースバックする場合もあります。
アセットライト経営とは資産をできるだけ持たないことで総資産利益率（ROA）や投下資本利益率（ROIC）といった指標を改善して株式の評価を高める経営方法です。
上場などを検討している企業であれば資本が少なく利益が良いほうがいいでしょう。
アセットリースバックを扱っている業者
リースバックを扱っている業者で有名な会社はハウスドゥが一番有名でしょう。
個人向けの場合
【ハウス・リースバック/公式】住みながらその家を売却できるサービス《東証プライム上場》 (housedo.co.jp)
アセットリースバックの場合
ハウスドゥ アセット・リースバック (housedo.co.jp)
個人向けのリースバックを扱っている業者は最近増えてきています。
リバースモーゲージとの違い
リバースモーゲージとは不動産を担保に資金調達する方法です。
すでに自宅などの借入のすべて返済が終わっている人などにはリースバックよりリバースモーゲージのほうが金銭的な負担は少ないのでしょう。
リバースモーゲージでは、利息のみの返済になります。
リースバックと違って家賃は必要ありません。
元金の返済は借入人が死亡した際に現金一括返済もしくは不動産売却になります。
住宅ローンの残債がある人でもリバースモーゲージできる場合もあります。
元金の返済がなくなるので老後資金の負担は減ります。
年金が少なくて生活費が足りない場合などにはリバースモーゲージを検討してもいいでしょう。
リバースモーゲージの申込は不動産業者ではなく金融機関になります。
リースバックの注意点
リースバックを検討する場合にはさまざまな注意点があります。
トラブルにならないためにいくつか紹介していきたいと思います。
売却価格
リースバックを扱う業者によって売却価格が変わります。
一般の不動産売却の場合はあまり意味がない一括査定はおすすめしませんが、リースバックの場合にはできるだけ条件の良いほうがいいのでできるだけ多くの業者に問い合わせして比較検討する必要があります。
賃貸期間
売却後の賃貸期間も業者によって条件が変わってきます。
1年間賃料無料などの業者もあります。
賃貸期間もしっかり確認しておかないと死ぬまで住んでいたいと思っていても定期賃貸借契約などの場合では契約終了すると出ていかないといけなくなります。
なにも知らずに契約して住むところがなくなってしまっては大変なことになります。
どのような賃貸期間はしっかりと確認しておきましょう。
賃料設定
売却したあとの賃料設定はしっかりと確認しておきましょう。
賃料はどのくらいの期間で改定などされるのかなど売却したあとから賃料が上がってしまって借りることができなくなってしまってはリースバックを選んだ意味がありません。
買い戻しの設定
買い戻したいと考えている場合には、どのような条件で買い戻しできるかを確認しておきましょう。
将来、買い戻したいけど一時的に資金が必要でリースバックの利用を考えている場合にはとくに注意しておいてください。
ビジネスとしてリースバックがあるので売却して借りてあとで買い戻すとなると資金的なコストは結構かかることが多いです。
売却したときの金額より高くなってしまうケースが大半です。
売却した時の金額より業者の利益が上乗せされて高く買わないといけないのです。
最後に
売却したあとも住むことが可能などメリット部分だけでリースバックするとデメリットをあとから知ってトラブルになる可能性があります。
資金が必要な状況であればまずはリバースモーゲージなど対応してくれる金融機関はないのかその他の方法と比べることは大事です。
またリースバックをどうしても利用する場合にはさまざまな業者がありますのでさまざまな業者を比較して自分にあったプランがある業者と取引するようにしましょう。
