不動産投資において立地はもっとも重要と言われています。
立地が悪ければ、入居者も集まりにくいので家賃が入ってこない時期が多いです。
不動産投資においてどのような立地を選んでいいかを確認しましょう。
本記事では良い立地と悪い立地の説明をしています。
また投資する物件の種類によってどのポイントを優先したらいいかを解説します。
不動産投資での重要なポイント
まず不動産投資で見ておくべきポイントをいくつか簡単に紹介します。
収益物件の価格
物件価格は相場と比べて安いのか高いのかを判断しないといけません。
まずは過去の取引事例などで適正な価格なのかを判断しましょう。
下記のサイトで取引事例などが見れるのでよかったら見てください。
収益物件の利回り
利回りについても高ければ高いほどいいのですが、将来的な賃貸需要がしっかりとあるのかを考えましょう。
利回りの計算方法はいつくか種類があります。
一般的には表面利回りが多くのポータルサイトで掲載されています。
ただ不動産投資では、実際にかかる経費を引いた実質利回りで判断するようにしましょう。
また入居者のレントロールを見て相場より高い家賃で入っている場合などもあります。
きっちりレントロールを見て判断しましょう。
収益物件の築年数
築年数で一番気にしておかないといけない点は、将来修繕費がいくらかかるのかを見ておきましょう。
マンションであれば修繕積立金があがる可能性もあるのでその点も確認が必要です。
築古戸建なども入居できるようにするにはいくらかかるか先に調べておきましょう。
収益物件の間取り
同じエリアによく似た間取りが多い場合は要注意です。
入居者の取り合いになる可能性があります。
競合が多ければ入居募集費などが高額になってしまうケースもあります。
間取りについても競合が多いのか少ないのかを見ておきましょう。
収益物件の立地
収益物件の立地は非常に大事です。
東京などの都心は立地としては最高の立地です。
不動産オーナー向けのマンション経営のセミナーなどでも人気があります。
常に街は開発されていて資産価値は高いでしょう。
賃貸で住む場所を考えるときにはほとんどの人がまず最初に立地から探します。
立地がよければ賃貸需要は高く、間取りが悪くて建物が古くても入居者が集まったりします。
逆に立地が悪ければ新築で間取りも良くでも入居者が集まらない可能性もあります。
人気エリアなどはインターネットで掲載されていますので、収益物件を購入するときはまず人気があるエリアなのかどうかを見るようにしましょう。
良い立地とは
人気のある立地であれば、安定的な家賃収入を見込めるでしょう。
まずは不動産投資においてどのような立地が良い立地と言われているのでしょう。
良い立地は賃貸ニーズがあるだけでなく資産価値としても高いのが魅力的です。
良い立地は金融機関の評価も高く融資がつきやすいのも良い点です。
駅から徒歩10分圏内
最寄り駅から徒歩10分圏内は良い立地と言われています。
自動車をあまり保有していない都会などでは特に重要です。
駅から歩いていける距離は大事なポイントになります。
複数の路線が通っている駅もしくは始発駅ならさらに良いでしょう。
複数の路線が通っていることで、入居してもらえる人の幅が増えます。
また始発駅は、通勤時に座りたいと考えている人には最適なので人気があります。
急行や特急が止まる駅も企業に勤めてる人にすれば通勤のアクセスがよくて人気です。
近隣にスーパーやコンビニなどの買い物施設がある
物件の周辺に買い物施設があることも非常に大事になります。
単身者向けの収益物件ではとくに重要です。
単身者の場合には、仕事帰りに食事の買い物をしたい人が多いです。
自動車を保有してなければ休日にまとめ買いなどすることはあまりないのです。
ドラッグストアも近くにあればさらに良いです。
学校や病院などが近い
学校や病院が近くにあるのは良い立地といえるでしょう。
とくに大学が近くにあれば、学生の賃貸需要があります。
ただ大学も移設がしたりもするので大学生をメインにした収益物件であれば将来移設がないかなどは確認が必要です。
また大きな病院の近くは、高齢者にも人気なのと病院の看護師さんなどに需要があります。
緊急対応や夜勤などがあるので病院に近い物件が選ばれる可能性が高いです。
公園が近くにある
ファミリータイプの収益物件であれば、公園が近いほうが良いでしょう。
高齢者や子供は公園を利用しますので近くにあれば良い立地と言えるでしょう。
入居募集のためのポータルサイトなどのチェック項目にも公園はあります。
警察暑・交番が近い
警察署や交番が近い場合は、比較的安全な地域なので良い立地です。
とくに女性単身者の場合には安全な地域を優先して探すことが多いので、近くに警察署や交番があるといいでしょう。
最近は不審者なども多いので不安なところより安心できる場所が人気です。
人口が増加しているところ
人口が増加しているところは良い立地です。
とくに最近増加しはじめた地域などはまだまだ人口が増加していくでしょう。
日本全体の人口は減少していますが、地域によっては他の地域からの転入で人口が増えている地域があります。
そのような立地の物件であれば今後も需要が見込めるのでいいでしょう。
また価値が上昇する可能性もあります。
バス停までの距離
見落としてしまいがちなのはバス停までの距離です。
駅から徒歩圏内でも高齢者などはバスを使うこともあります。
駅からの距離だけでなくバス停などの距離も近ければ良い立地になります。
高齢者や幼児のいる家庭の視点に立って考えてみるとバス停が近くにないと厳しいなと思います。
単身向けの投資物件ではあまり影響はないかも知れませんがファミリー物件や戸建住宅を賃貸する場合にはバス停も見ておきましょう。
悪い立地とは
悪い立地だとなかなか賃貸需要が少ないのでたとえ物件が安くてもでできれば購入はやめておくほうが無難です。
悪い立地はどうしても多くの人が敬遠されがちなので賃貸需要が少ないです。
工場が近くにある
工場の種類にもよりますが、大きな音や嫌な臭いがするような工場であれば悪い立地です。
生活環境において、音と臭いは特に敬遠されがちなので気をつけましょう。
しかし工場から少し離れた地域で音や騒音がしなければ、工場の従業員向けの賃貸需要はあります。
線路沿いや酒場が近くにある
こちらは騒音問題です。
静かな住環境を探している人には選ばれることはありません。
朝早くから電車の音や夜遅くに酒場の声などが聞こえてくる場所は悪い立地になります。
高速道路付近での区分マンションも階によっては騒音がひどいです。
騒音は住むときには避けたい理由のひとつなので気をつけましょう。
治安が悪いところ
治安の悪いところは悪い立地です。
悪いイメージで避けられることもあります。
コンサルティングの方たちも避けます。
ワンルームなどの小さなタイプの部屋に関しては賃貸需要がありますが、ただ入居者のトラブルも多いのです。
また比較的家賃が安いので賃貸需要が多いだけなので治安の悪い地域は避けましょう。
収益物件のタイプ別で選ぶべき優先事項
収益物件によって立地でなにを優先的なポイントとして選べばいいかを解説します。
はじめての不動産投資であれば、今の居住しているところから近いほうがいいでしょう。
なぜなら収益物件を購入して空室になったら賃貸募集を不動産会社に依頼しなければいけないです。
改装工事の仕上がりを確認しなければとなるとできるだけ近くのほうが便利です。
管理会社に任せてたとしても自分の目で、物件を確認することも大事です。
下記はタイプ別の優先するべき立地のポイントになります。
マンションの場合（区分収益）
まずは最初のうちは土地勘があるところがいいです。
知らないエリアの購入はどんなリスクがあるかはわかりません。
将来的に、いくつも物件を購入できるようになれば賃貸人気エリアランキングなども参考にするのも重要です。
さきほども言いましたが始発駅などは、出勤時に電車に座れるということで人気があったりします。
区分マンションの場合において優先するポイントは２つ
①駅徒歩10分ぐらい※最悪20分ぐらいが限度
②スーパーやコンビニが近い
他の立地選びのポイントもありますが 駅からの距離と周りの利便性です。
色々と条件を欲張ると投資の一歩踏み出せない可能性もあるので２つは最低限大事なポイントとして確認しましょう。
不動産賃貸業は長く住んでもらうことが非常に大事です。
入退去が多い物件は不動産屋や管理会社に支払う支出が多くなってきます。
入居者にこの部屋でずっと住んでいたいなと思ってもらう事が大事なポイントです。
なので実際は、立地だけではなく広さも一緒に見なければいけないポイントです。
マンション一棟やアパート一棟の場合（ファミリー物件）
ファミリー物件（家族に入居してもらう物件）の立地は優先するべき内容が少し変わります。
ファミリータイプの物件で優先するポイントは３つ
①学区のいいところ
②治安のいいところ
③買い物の利便性
ファミリー物件の選ぶ時は奥様がほとんど主導権を握ります。
旦那様ではなく奥様が賃貸物件を選ぶことが多いのが現状です。
奥様が選ぶ時にはお子様の安全や教育を最優先で考えますので治安と学区はかなり重要なポイントです。
人気な学区エリアであれば、お子様が途中で転校するのは負担になるので小学校入学から中学校卒業まで入居してくれる可能性が非常に高いのです。
部屋の入退去が少なくなるので不動産投資としては非常に効率的になります。
学区の良いファミリー物件はなかなか売り物件がでてないことが多いです。
やはり不動産投資として人気も高いので、どうしても売り出し物件数が少ない傾向にあります。
治安が良いということは土地価格も高い傾向にあるのでどうしても利回りは低くなる傾向ではあります。
また不動産業者でもファミリー物件は購入する業者は多く、一般的には流通しにくい物件でもあります。
治安の悪いエリアになるとどうしても入居者の滞納や退去時の精算などでトラブルになる可能性が高いです。
もちろん利回りは高い部分だけ見て不動産投資すると損する可能性もあるので慎重に検討しましょう。
戸建の場合
入居者のターゲット層によって変わりますが、特に戸建の賃貸は供給が少ない状況なので立地に関しては、過疎化が進んでない立地であれば左右はされにくいと言われております。
最近では大手の不動産会社が戸建賃貸に参入するとニュースがありました。
立地によって左右されにくい。
立地には大きく左右されにくく、初期投資の少ない築古戸建からから投資されるかたも多くいます。
立地より設備などが需要になるでしょう。
築古物件で未改装であれば、100万以下の物件や無償譲渡している物件なども検索すればあるので少額から投資したいもしくは借入せずに投資したい人にはおすすめです。
下記のサイトでは0円の不動産が検索できます。
【みんなの０円物件】無償譲渡物件の不動産マッチング支援サイト
ただ過疎化がすすんでいる地域はリスクがありますが、現在では田舎物件を借りあげてサブスクで運営している業者（定額で全国の田舎の戸建物件を色々と住めるサービス）などもありますので過疎化が進んでいる地域であれば観光的な要素があるかを確かめましょう。
あくまでも立地がなんでもよいわけではないので注意しましょう。
高齢者をターゲットにするなら病院と公園が近く
ファミリーをターゲットにするなら学区や治安の良いところ
など物件の立地はしっかり確認しましょう。
最後に
立地は不動産投資で一番重要な内容です。
立地選びを間違えなければあまり損することはないのも事実です。
不動産は建物を見るのではなくまずはその土地を見ましょう。
どうしても初心者は建物や内装などを見てしまいます。
不動産投資で大事なのはこの土地はどんな地域なのか？
土地の大きさはどれくらいあるのか？
いい土地であればかならず需要があります。
高く売れたりもします。
不動産投資は土地が大事と覚えておきましょう。
