不動産投資って興味はあるんだけど。
はじめての不動産投資なのでできるだけ失敗したくない。
だれもがそう思いますよね。
でも不動産っていったい何を基準に選べばいいかわからない。
失敗する人にはさまざまな特徴があります。
この記事では失敗する人の特徴と失敗しないためにはどのような収益物件が探せばいいのかを解説しています。
不動産投資に失敗する人の特徴
不動産投資は、ミドルリスクミドルリターンと言われており比較的安全だと思って投資をはじめ失敗する方が多くいます。
毎月安定して家賃が入ってくると思っていたが、不動産投資してみたが実際には毎月家賃は入ってこないし色々と支払いはあるので全然儲からなかったという人がいます。
それとは逆に不動産投資で成功して安定的に収益を増やしている人も数多くいてます。
失敗する人には特徴がありますので説明していきます。
不動産投資は楽して儲かると思っている人
不動産投資は楽して儲かるみたいな営業マンの謡い文句を信じて、何もしなくても儲かると思ってはじめる場合です。
管理会社に委託したり、不動産会社に入居者を募集してもらったりすれば確かにすることは非常に少ないです。
株やFXのように毎日相場を見る事もないですが、だと言って不動産に無関心ではいけません。
無関心であれば空室がでた時になぜ空室になったかもわからずに毎月の家賃が入ってこなくなり最終的には返済がしんどくなって損してまで売却することになります。
信頼できる不動産会社ならいいのですが、営業マンの話を鵜呑みにして不動産を購入して失敗するケースは初心者に非常に多いです。
リスクの部分を全く想定していない場合や競合などのリサーチ不足の場合には失敗する可能性が非常に高いです。
将来的に競合するマンションが建設されないか、今人気の物件はどのような物件かなどしっかり考えて投資しなければいけません。
不動産についての勉強をしない人
不動産は賃貸借契約や売買契約といって契約行為をすることが多いのである程度の法律を知っておかなければいけません。
宅建士もデメリットに関して詳しく説明してくれる人もいますが、はじめて不動産投資する方の中には家賃が入ってくることばかりに夢中で契約の時に物件についての説明をしっかり聞かずに契約して失敗する人もいます。
サブリースで失敗している人なんかはいい例ですね。
たしかに不動産の契約は難しい用語が多くて大変ですが、勉強しなければ最初はうまくいったとしてもいつか損する可能性は高いです。
この土地は建て替えができないとか現在の法律では違法建築物になっているなど。
本当にさまざまなことを勉強していかなければいけません。
勉強しないといけない点はどの投資においても同じだと言えるでしょう。
ではどのように勉強していけばいいのか？
書籍を買ったりして情報収集したり開催されている不動産投資セミナーなどに積極的に参加したりと学ぶチャンスはいくらでもあります。
あと不動産投資家の人とセミナーなどで知り合って教えてもらうのもいいでしょう。
現に不動産を所有して運営している人のアドバイスは必ず役にたつでしょう。
無料のセミナーもあるので積極的に参加して有効活用しましょう。
セミナーの場合は最新の情報なども教えてくれたりします。
自らがしっかり勉強すれば儲かるのも不動産投資の魅力的な部分です。
一時の手間を惜しまずに勉強しましょう。
一回得た知識は損することはありません。
2022年おすすめの本とセミナー
無理をしてローン組む人
万一、空室になった時などを考えずに無理してローンを組んでしまう人は失敗している人が非常に多いです。
高収入の方はローン審査も低収入の方より甘くなってしまうので注意してください。
不動産投資には、修繕費、入居募集費、税金と収入だけではなく支出もいろいろとあります。
家賃収入だけに目がいってしまいギリギリまでローンを組んでしまった場合によくあるのは、空室がでたときの修繕費の費用が捻出できなくて最低限の改装しかできなくて入居者が集まらない。
さらに入居に関する募集費も捻出できないために入居者が決まらない。
無理してローンを組んでしまって場合には、悪循環に陥るケースが非常に多いです。
悪循環になってしまうと手元に資金がないためにローンの返済ができなくなり損しても売却しなければいけないようになります。
売却してローンだけが残ってしまっては儲かるどころではありません。
最初にしっかりとした投資計画をたてることが非常に重要になります。
不動産投資に失敗する人の確率
いったいどれくらいの人が不動産投資に失敗しているか？
どれくらいの割合で失敗しているのか？
失敗する人の確率
不動産投資に失敗している人は、100人いたら40人ぐらいの人が失敗していると言われています。
40％は失敗していますが、60％の人は成功しています。
勉強することで成功する確率はあがるでしょう。
失敗したらどうなるか
ローンで購入している場合には、返済ができなくなり給料などから補填しながら返済していかなければいけません。
さらにそれでも返済できないような失敗であれば自己破産するケースもあります。
不動産投資は高額なので失敗したときのダメージは大きくなることが多いです。
不動産投資で失敗する点
いくつかの失敗する点を紹介しますので、気をつけるポイントとしてできれば覚えておきましょう。
不動産投資で資産形成して老後の不安の解消や不労所得で生活を豊かにしたいと思っていたのが逆に借金だけが残ってしまう可能性もあります。
気軽に不動産投資をはじめてはいけません。
しっかりと不動産投資の仕組みを学びリスクを回避しましょう。
利回り計算のミス
不動産の資料は、表面利回りだけ書いている資料が多いです。
物件価格5,000万 表面利回り10％
表面利回りの数字だけで物件選定してはいけません。
たしかに年間の家賃収入は500万円ですが、コストの部分がわかりません。
まずはコストを引いた実質利回りを手残りがいくらあるのかを見ることが大事です。
あと長期間を保有すると空室がでることもあります。
入居募集費や修繕費も考慮しておかないといけません。
表面利回りだけを見て買うと思った以上にコストがかかり、利益がでずに失敗してしまう可能性があるので気をつけましょう。
空室が埋まらない
購入したときは、満室だったがどんどん空きがでてしまい次の入居者が見つからない。
中古の収益物件の場合は無理に満室にしてから売ることがあります。
なぜなら高く売りやすいからです。
以前の大家がもしかしたら半年間家賃無料などで入居者にとても優遇して満室にしていたら、同じような優遇しなければ満室になりにくいです。
あと不動産業者に高い報酬を支払って優先的に満室にしている可能性なんかもあります。
しっかりと適正家賃なのかを調べずに購入すると失敗する可能性があります。
サブリースの契約書を見ていない
サブリースは本当によく失敗しています。
サブリース契約なので安定した家賃収入が可能などといった謡い文句で購入してしまうケースです。
サブリースの契約には、ほとんどの場合は更新があります。
更新時にはサブリースの賃料を相談できるようになっているはずです。
最初の契約ではサブリースとしての賃料が50万円だったとしても更新の時に30万円でしか更新できないと言われることもあります。
月々20万円も下がってしまうと大問題です。
契約前にしっかり契約条件をチェックしないと失敗する可能性があります。
返済比率が高い
自己資金をあまり入れずに、ほとんど金融機関のローンで購入する人は失敗する可能性が高いです。
年間の家賃収入が500万円に対して金融機関に対しての年間の返済額が400万円の場合は返済比率80％になります。
不動産には税金や毎月の管理費や修繕積立金なども発生します。
実際に手元に現金がなくなってしまい最終的には税金を滞納して差押えされてしまう事態にもなりかねません。
基本的には返済比率は50％、最悪でも60％程度でなければ失敗する可能性は高いです。
想定外の修繕費
特に注意しておくことは外壁と屋上防水です。
以前のオーナーが過去にひとつも修繕していないこともあります。
いつごろ修繕をしているのかをしっかり聞いておかないと将来雨漏れする可能性があります。
外壁塗装や屋上防水は高額になることが多いので将来必要な経費と考えておくことが必要です。
またエレベーターがある物件なども修理部品がなくなって将来、交換しないといけない可能性もあります。
中古の収益物件を購入するときには未来にかかる修繕費を理解していないと失敗する可能性があります。
物件価格だけではなく修繕費を含めたトータルで判断しましょう。
節税目的で購入してしまう
高所得者向けの新築投資マンションはしっかりと価値を見ましょう。
所得が高くて不動産の営業マンに節税できますよと勧められて購入するケースは失敗する可能性が高いです。
たしかに企業に勤める会社員であれば所得税と住民税に対して節税効果がある場合はあります。
しかしそれは不動産収益で赤字でなければ節税できません。
担当者に勧められ節税目的でマンション投資をすると失敗していることが多いです。
不動産投資は黒字を基準に考えるのが基本です。
管理会社選びを間違ってしまう
さまざまな管理会社があります。
ただ単に管理費用が安いからといって依頼してしまうと積極的に入居者募集などしてくれない可能性もあります。
入居者が入ってこなければ月々の家賃収入が減ってしまいます。
さまざまな管理会社を調べずに適当に探して、いいかげんな管理会社を選んでしまうと失敗する可能性があります。
ノウハウがしっかりとあるプロの管理会社を選びましょう。
収益物件購入後、環境が変化してしまった
収益物件購入して2年から3年後などに周辺環境が変化してしまって失敗することがあります。
たとえば大学などの移転や工場の移転などで賃貸需要が一気に減ることがあります。
中古物件の場合、将来周辺環境が変化する予定があるから売却していることもあります。
購入する前に周辺の環境に変化はないのかを調査しましょう。
逆に周辺環境の変化で賃貸需要が上がり物件価値があがることもあります。
駅ができてアクセスが良くなったりしたら急に価値があがります。
2020年の時は東京オリンピックで不動産が上がると加熱気味でしたがコロナの影響でそこまで上がることはなかったです。
投資対象の物件周辺の未来の計画はどのようなものが存在するのか調べておくことで失敗するか成功するかの大きな差がでます。
収益物件購入後、家賃滞納されてしまう
いざ収益物件を購入したのちに、入居者から家賃を滞納されてしまっては収益がありません。
中古の収益物件を購入する場合には、
いったいどうような人が入居しているのか？
どのような契約になっているのか？
などをしっかり見ない人は失敗する可能性があります。
失敗事例
具体的に不動産投資に失敗した事例を2つ紹介しましょう。
すこし前にはスルガ銀行のシェアハウス問題はメディアでも有名になりましたね。
失敗している人の共通している点は調べることを怠った点です。
電話勧誘のまま新築ワンルームマンションに投資
不動産の営業電話で「マンション投資で毎月の収入が増えますよ」と言われ話を聞いているうちに魅力を感じて新築のワンルームマンションを購入。
購入してみるとたしかに収入は増えたのですが、返済や毎月かかるコストで最終的にはキャッシュフローがマイナスに返済するのに給料から補填しないといけない状態が続いた。
毎月のマイナスも大変なのでマンションを売却検討したが購入した時のような金額では売れずに購入したときの金額から2割下げてマンションを売却。
結局、新築マンションは売却してローンだけが残ってしまって失敗する。
1つの失敗は新築を購入したが思った収支と違っていたこと。
売却時に大幅に値段を下げないと売れなかったケースです。
新築の場合は、新築バリューといって購入価格で売却することは難しいです。
人気ランキングでよっぽど注目されているようなタワーマンションでなければ新築購入時より高く売れることはなかなかないでしょう。
地方の高利回り物件を購入
インターネットで調べて地方の高利回りのアパートを購入。
購入後に何部屋か退去してからいくら入居者募集しても入居者が集まらない。
家賃を下げて募集しても厳しい状況が続き給料からローン返済を補填することになった。
補填も大変になってきて売却しようとするがなかなか売れずにいまだにローン返済しつづけている。
知らない地域の物件を買うときは注意が必要です。
過疎化が進んでいるのかなど調べておかないと今入居している人はいるけれど、退去したあとに入居する人はいない可能性もあります。
あと建築物の種類もしっかりと見ておきましょう。
RC造・鉄骨造・木造と種類によって価値が全然違います。
ただ高利回りだからといってなにも考えずに購入するのは危険です。
初心者はどうしても高利回りに目がいきがちなのでなぜ高利回りなのかを考えましょう。
失敗したときの対策
すべての投資が成功するわけではありません。
もし失敗してしまったときの対策も考えておきましょう。
家賃を上げる方法を考える
収益物件を購入して入居者募集で苦戦して家賃を下げて募集する。
たしかにエリアによっては下げないといけない場合もあるでしょう。
ただ家賃を下げるばかりで対応してるとその後、収益が大幅に悪くなってしまうことがあります。
いったいなぜ入居者が集まらないのかを基礎的な部分をしっかり考えましょう。
設備や内装などでしっかり家賃を上げていくことも考えておきましょう。
管理会社を変更する
入居者が集まらないのは管理会社が原因の場合もあります。
管理会社を変更して急に入居者が集まることだってあります。
しっかりと提案をくれるような管理会社でなければ変更することもひとつの手ではあります。
借り換えを検討する
ローンの金利が高く借りて収益物件を購入している可能性もあります。
住宅ローンと違い投資ローンは金利が高いので少しの金利で返済額が大きく変わります。
一度金融機関も見直してみることで収益がかわることがあります。
ある程度実績があるひとも金利が下がることもあります。
など使って調べてみるのもいいでしょう。
サブリースを解約する
サブリースであれば解約することも考えましょう。
違約金の設定などもあるかも知れませんが、更新などのときは慎重に考えましょう。
サブリースをやめて収益があがった人もいます。
保証会社に加入する
中古の収益物件を購入した場合には、すでに入居者がいてるでしょう。
入居者の中で保証会社に加入していない場合にはその入居者と相談して保証会社に加入してもらうようにしましょう。
保証会社に加入のための費用を大家が支払ってでも加入するほうが安心できます。
最悪の場合は売却する
金融機関の借入返済の負担がしんどいなどどうしても厳しい場合には売却も考えましょう。
できれば手元に現金が残っている間に考えたほうがいいです。
高く売りたいと思って売却一括査定サイトなどを使うと電話が何件もかかってきてしまいって大変になります。
【三井のリハウス】のような大手一社に査定を任せるほうがいいでしょう。
一括査定だけは大変になるのでオススメはしません。
成功する人の特徴
不動産投資に成功する人の特徴もありますので、自分は向いているのかを把握しましょう。
失敗する人の特徴にあてはまる人は、まず成功する人の特徴を意識することからはじめましょう。
リスクを考えれる人
不動産はどうしても高額な取引になりますのでメリット部分だけに目がいってしまうと非常に危険です。
もしこうなった場合にはこうしようなど、常にリスクを先読みできる人は成功する人の特徴です。
例えば近くに競合マンションができたらこうしようなど常にリスクに対して考えておける人は成功しやすい人の特徴です。
謄本を取得してなぜこの収益物件は売るのだろうなど考えれる人も成功しやすいでしょう。
売主がマンション経営を維持できなかった理由を知ることはリスクを回避するのに役にたつ情報なのです。
リスクを知ったうえで対策を考え購入すれば失敗しにくいでしょう。
長い期間で投資を考えられる人
不動産投資は、すぐに儲かるビジネスではなく時間がかかります。
融資をつかって物件を購入したら利息の支払いが多く、元金はすぐには減ることはないです。
早めに売却しても儲かることは少ないのです。
長期的な運用が必要です。
購入する時に5年後、もしくは10年後を考えて投資できる人は成功しやすいです。
利回りがいいからと言って、10年後人口が減るような物件に融資をつかって購入したらどんどん空室が増えてしまい長い目でみたら人口が減らないような場所を買っておけばよかったなどとなります。
冷静に長く見たときに、いい物件かを判断できる人は成功しやすい人の特徴です。
人と接するのが好きな人
人と接するのが好きな人は非常に不動産投資において成功する可能性は高いです。
不動産投資はさまざまな人に協力してもらわなければいけません。
不動産会社、工事業者など色々な人があなたの味方になってもらう必要があります。
活発的に人と接することで有益な情報もさまざま入ってくるようになります。
この点においては、女性のほうが有利な部分もあります。
色々な人と仲良くなることで優先的に入居者募集に協力してくれたり、工務店の人が安く仕上げてくれたりとします。
色々な人と友好な関係が築ければ不動産投資のリスクはだいぶ減らせます。
地道に努力ができる人
不動産投資をはじめるには、勉強したり調べたりとたくさんやることがあります。
地道に努力ができる人は成功しやすいでしょう。
不動産は買うまでが重要です。
買ってから考えるのでは取返しがつきません。
行動力がある人
不動産投資は株式やFXと違い、物件はひとつしかありません。
儲かる物件を購入したい投資家や不動産業者はたくさんいます。
色々と勉強していざ買いたいと思っても行動力がなければ良い物件に出会うことができません。
購入したいと思ったらさまざまな業者などにアクションしましょう。
不動産の価格と購入物件の選び方
不動産は安く買うことができればまずはスタートとしては成功です。不動産の価格と購入物件の選び方を説明します。
不動産の価格（時価）の3つの要素
不動産の価格は公示価格、路線価、評価額など専門的な部分で価格を決める要素もありますが、まずは不動産の時価（場所・品質・面積）の3つの条件で決まっていることを覚えましょう。
①場所（立地）
②品質（仕様）
③面積（広さ）
３つともの条件が良くて安い物件があればそれに越したことはないのですが、３つの条件すべてが良い物件はどうしても価格が高くなるので投資した金額に対して収入が少なくあまり儲からないことになってしまいます。
物件購入する上で優先するべき点
最初の不動産投資では、立地と広さをまずは重視しましょう。
品質（仕様)はある程度はあとから変更可能です。リフォームしたり、リノベーションしたりできます。
部屋をキレイに見せたりするのは、いつでもできるので必要になった時にすれば良いです。
もちろんリフォームしたりするときには、こんなのがあればいいのにというアイデアがあれば最高です。
ワンルーム投資など大手不動産業者は建てては売ってと、どんどん新しい建物を建てます。
その時は新築でキレイだなと思い、『何もせずに副収入』などの営業マンの謳い文句で新築投資マンションを買ってしまいあとから後悔するってこともあります。
なぜならどんどん新しいの建物ができて、価格競争に巻き込まれて家賃を下げないと入居者が集まらないというパターンになる可能性があります。
とくに新築は相場より高いことが多いので気をつけましょう。
優先順位はまずは立地、次に広さ、最後に仕様にしましょう。
築年数も考えておく必要がある
仕様の中には築年数もあります。築年数に関してだけは見ておく必要があります。
なぜなら融資期間に影響するからです。
基本的には耐用年数から融資期間を算出するのが一般的ではありますが、金融機関よって計算の方法は変わります。
途中で売却する場合においてはある程度、築年数だけは大事なポイントにはなります。
収益物件を買いたいと考えている人の大半は融資をつかって購入するからです。
売りたいときに融資がつきにくい物件であれば、売る時に少し苦労するでしょう。
立地と広さを最初に優先してから築年数を最後に確認しましょう。
気にいっている物件を購入
最初は気にいらない物件は絶対に買わないと思って物件探しをはじめてもいつの間にか早く買いたいほうが優先されてしまったり、妥協しなければ買えないなと思ってとりあえず買ってしまったりする場合があります。
はじめて不動産投資をするのであれば自分が最悪、住んでも良いと思う物件ぐらい気にいってる物件にしましょう。
単純に自分が気にいっていれば、他の人も気にいる可能性が高いのです。
ほんとうに重要なのは自分自身が本当に気に入っているかが大事です。
収益物件を購入の経験がまだない時は、絶対に不動産営業マンの言葉巧みな言葉に迷ってはいけません。
自分が買いたい物件でないのを買って成功すればいいですが、失敗したら後悔しかありません。
営業マンは売りにくい物件を売るのも仕事です。
おすすめ物件は、売れ残りの可能性もあるってことです。
物件購入する時には、初めて自分のお店を持つようなイメージをしてもらうのが一番です。
お店だと思えば、気にいってない物件を選択しないはずです。
そして自分のお店を持つとなれば、立地を最優先に考えるはずです。
立地が悪ければ、入居者というお客様はこない可能性があるのです。
どうしても入居者が決まらず、長いこと空室にするぐらいなら自分が住んでもいいかなと思える物件がいいです。
最悪の場合は自分が住めば家賃はいりません、最悪のことを考えてリスクヘッジすることも大事な点です。
長く入居者がいない物件は原因がある
もし長く入居が決まらない場合には、実際に住んでみるとなぜ入居者が決まらないことが見えてきたりします。
売り出し物件で長く入居者がいない物件も必ずなにかしらの原因があります。
その原因が簡単に改善できるのであれば安く買えるチャンスでもある物件なので投資する価値はありますが、原因がわからない場合にはあまりにも危険なのでやめときましょう。
私も勤務していた会社の物件の空室期間が長くなってその空室に何カ月か住んだことがあります。住んだときになぜ空室だったのかの理由が分かり、改善するとすぐに入居者が決まったこともあります。
空室だった理由は廊下（共有部分）の電球が切れかかっていて非常に暗くなにか薄気味悪かったのが一番の原因でした。
他も細かい点はありましたが、当時は何室も管理していた会社で勤務していたので夕方にそのマンションを見にいくことがなくまったく気がつきませんでした。
成功するためのポイント
成功するための重要なポイントを最後に2点紹介します。
収入だけではなく支出を計算する
立地も良くて価格も満足できる物件がでてきたら一度冷静になってください。
最後に収益物件にはいったいいくら支出がいるかを確認しないといけません。
不動産投資は経営です。
収入から支出を引いてからローンを支払ったそのあとの残りが手元に入ってくるお金です。
いい物件だと思って購入したら支出が思った以上にかかってしまうケースもあるのでしっかり確認しましょう。
支出で考えてみると区分マンションではなく一棟アパートや一棟マンションのほうが、比較的1部屋あたりの支出では少額になるでしょう。
重要なポイントは収入だけでなく支出も計算
収入（どれくらいの家賃で入居者が決まるか？）
支出（管理費・修繕積立金・固定資産税など）※マンションの一室場合
重要なのはお部屋を借りるときではあまり気にしない部分です。
区分マンションを購入すると毎月管理費と修繕積立金がかかります。この金額が高いと家賃収入が高くても支出が多く最後に残る金額は少ないです。
不動産営業マンはマイナス要素に関してはさらっと流して伝えるので要注意しましょう。
区分マンションの購入の場合は 管理費・修繕積立金の金額は要チェック！！
出口戦略を立てる
収益物件を購入する前に出口戦略をだいたいのイメージではなくてしっかり計画をたてましょう。
事前にさまざまなトラブルを想定しながら戦略を立てましょう。
初期の資金計画から物件取得したのちの家賃の下落するリスク、変動費はあがらないのか？など現時点からローンがゼロになる30年間ぐらいをシミュレーションしましょう。
完済が25年であってもまずは30年以上でシミュレーションしてください。
5年間保有の後にはこの金額なら売却するなどしっかり計画することで自分自身が理解していない点などがはっきり見えてきます。
毎年いくらぐらい修繕費が必要だろう？
5年間満室のまま運営できるかな？
などと色々な気になる点がでてくるでしょう。
その疑問点をすべて明確にしてシミュレーションしてみて儲かると判断できれば成功しやすいでしょう。
ある程度最初に計画することで計画に修正箇所がでてきても焦らずに対応することができます。
不動産投資は長期的な投資です。
目先に家賃収入があるから飛びついて買うのではなく長期的な目線で儲かるかの判断をしましょう。
最後に
要点のまとめですが、まずは失敗する人にあてはまっていたら気をつけましょう。
不動産投資は失敗してしたら高額なのでダメージも大きいです。
まずは勉強をして、成功する人の特徴をできるだけ真似するようにしていきしょう。
自身の今後の生活が豊かになるためにも地道に知識を増やしましょう。
不動産投資は焦ってはいけません。
本来不動産投資は儲かるものです。
ゆっくりかまえていい物件を捕まえるイメージが大事です。
物件は買いたいと追っかけるのではなく待ち構えて捕まえるようなイメージでいけばいい物件を買うことができるでしょう。
