用語集

まず初めに覚えておきたい用語集

色々なサイトにも用語集はありますが、できるだけわかりやすく収益物件を買うのに必要な用語を簡単にまとめてあります。より詳しく知りたい場合には他のサイトでも不動産用語の紹介は色々とありますのでそちらで調べてみてもいいかと思います。

レインズ

不動産を売りたいや貸したいの情報を登録するシステム。通常一般の方が閲覧できません。不動産業者専用ポータルサイトとみたいなものです。レインズに掲載すると全国の不動産業者が売りたいとか貸したいということがわかる仕組みです。もし多くの業者に入居者を集めてほしいとなればレインズに登録してもらうことが大事です。

媒介（ばいかい）

不動産業者が売主や買主の間を仲立ちすることです。お見合いの仲人みたいなものでさまざまなやり取りを行ったり取り仕切ったりすること。

売却の時には以下の3種類の媒介契約があります。

媒介依頼して契約が成立した場合の仲介手数料は成約価格の3％＋6万円に消費税（上限）です。※成約金額が400万円を超える場合

一般媒介契約

業者に何社でも売却依頼が可能　もちろん自分で買主を見つけることも可能

不動産業者のレインズの登録義務はない

売主に状況報告説明の義務なし　契約期間はなし

専任媒介契約

業者は1社のみに売却依頼　自分で買主を見つけることはOK

不動産業者のレインズの登録義務あり　契約後7日以内

売主に2週間に1回以上の販売状況報告の義務あり　契約期間３ヶ月

専属専任媒介契約

業者は1社のみに売却依頼　自分で買主を見つけることはNG

不動産業者のレインズの登録義務あり　契約後５日以内

売主に１週間に1回以上の販売状況報告の義務あり　契約期間３ヶ月

利回り

利回りには2種類あります。

表面利回り（グロス利回り）

グロスで略すこともあり、家賃や駐車場などの収入を投資金額で割ったもの　不動産業者にこの物件は利回り10％以上ですよの場合の多くは表面利回りのことをいう。

実質利回り（ネット利回り）

ネットで略すこともあり、収入から諸経費を引いて総投資額で割ったもの　不動産投資には実質利回り（ネット利回り）を重視してください。

またNOI利回り（エヌオーイー）ともいう。

キャッシュフロー

毎月の手残り額です。収入から諸経費を引いた額にローンの返済額を引いた金額

毎月のキャッシュフロー1万円となります。キャッシュフローも重視するべき点です。

投資を始めたころは、とくにキャッシュフローがよくないと失敗したとなります。

不動産投資の利益

利益には2種類あります。

インカムゲイン　（運用益）

略してインカムということもある。保有していることで得られる利益のこと不動産でいえば家賃収入にあたる部分　不動産投資ではインカムゲインを重視してください。

キャピタルゲイン（売却益）

略してキャピタルということもある。不動産の売却益で購入した時の金額より高く売れたときの差額にあたる部分。

減価償却費（げんかしょうきゃくひ）

不動産を取得した時にかかった費用を建物の法定耐用年数を基準に割って経費計上する費用。建物や設備などは古くなっていき価値が減っていく分を経費にしましょうという内容です。なので土地は減価償却できません。

お金に関する不動産用語

保証金

物件オーナーに預けるお金　退去するときに原状回復費用や滞納家賃があればを差し引いて入居者に返金する。

敷引きといって、一定の金額は返さない特約がついてることもある。

敷金

保証金と同様、物件オーナーに預けるお金　退去するときに原状回復費用や滞納家賃があればを差し引いて入居者に返還する。

礼金

物件オーナーに対しての謝礼金　敷引きと同じような意味で返さないお金

持ち回り

収益物件の売買のときに、関東では預かっている保証金や敷金を物件の購入者に支払うが関西では売買金額に含めれているという意味で保証金は持ち回り契約でともいう。

仲手

仲介手数料の略、

売買においての仲介手数料

売買の場合は下記が宅建業法で決められた仲介手数料の上限額です。それ以上請求してはいけません。

賃貸においての仲介手数料

賃貸の場合は下記が宅建業法で決められた仲介手数料の上限額です。

片手

売買の場合は売主もしくは買主の片方から仲介手数料をもらうこと。賃貸は借主もしくは貸主の片方から仲介手数料をもらうこと。両方からもらいたいと思う業者も多く物件オーナーから売却依頼をされていて他社で買主がいてもわざと売らない囲い込みというのもあります。

両手

売買の場合に売主と買主の両方から仲介手数料をもらうこと。

手付

手付け金の略　不動産では解約手付として扱われる。手付金を放棄すれば解約できる。ローンなどの申し込みの場合にはローン特約を設定すればローンの審査が承認されなかった場合には返金される。

登記費用

不動産を購入した場合には、法務局に届け出が必要になりと登録免許税が必要になる。。その土地や建物はいったい誰のものなのかをどんな権利関係かなどを公示するための費用。一般的には司法書士に依頼して登記してもらう。

取得税

不動産を購入した場合には、登記に関係なく1回だけ支払う必要となる税金。物件購入してから半年以内ぐらいで納税通知書が所有者に送られてくる。物件購入時にはこの費用がいくらなのかも把握しておく必要がある。

固定資産税

毎年、1月1日時点において登記されている土地や建物の所有者にたいしてかかる税金。

ローン利用時に覚えておきたい単語

元利均等返済

元金と利息の合計額が毎月一定で返済すること　収益物件購入の時には一般的にこの返済方法が多い

元金均等返済

元金が一定で返済すること　元金が早めに返済されるただ当初の返済額が多いのが難点

オーバーローン

物件購入金額より多くローンを組むこと。今はなかなか対応している金融機関は少ないがオーバーローンなら自己資金0円でも物件購入が可能になる。

フルローン

物件購入金額の全額ローンを組むこと。諸経費だけで物件が購入可能となる。

融資手数料

金融機関にローンを組む際に必要な手数料。事務取扱手数料、担保取扱手数料、保証事務手数料など金融機関によって異なるので要確認

ローン事務手数料

不動産会社がローンの事務をしてもらった際の手数料　提携ローンがありますなど不動産会社がローン代行することによって請求される手数料　金融機関の融資手数料は絶対に必要ではあるがこちらは不動産会社に確認する必要があります。

繰り上げ返済

ローンの期間中にまとまった金額を返済すること。繰り上げ返済には手数料がかかる場合もあるので金融機関に要チェック

違約金

売却した時に一括返済するときに金融機関によって違約金が必要な場合もあるので要確認。借り換えなどでは必要なケースが多いのでできるだけ有利な交渉が必要

担保

金融機関にお金を借りたときに返済できない場合に、保証するために預けてるもの。

抵当権

ローンでお金を借りる際に、万一返済できなかった場合には物件を売って返済してもらう為に設定される権利。抵当権は物件に設定するので返済すると消滅する。

根抵当権

ローンでお金を借りる際に、万一返済できなかった場合には物件を売って返済してもらう為に設定される権利。根抵当権の場合は融資可能な極度額を設定するのでその極度額の範囲内で借入をする場合であれば再度抵当権を設定する必要がない。収益物件は根抵当権で設定することが多いです。

質権設定

収益物件では金融機関によって火災保険などに設定される権利。万一、収益物件に火災が起こった場合に火災保険会社からの保険料を金融機関が受け取る権利。火災が起こり返済が滞ってしまうと困るので金融機関が貸付金の回収される為に設定する権利。火災保険を使って修繕する場合などは金融機関も認め保険料が入金されます。

路線価

道路に面する土地の1㎡あたりの設定価格。国税庁が毎年1月1日時点における金額を7月～8月頃に公表します。相続税計算などの基準になっています。

物件評価

物件のいったいいくらぐらいなのか。さまざまな視点から評価方法がある。評価が高ければ将来的に売却するのに苦労はしないが逆に評価が低いと売却時に苦労することになる。

実勢価格

実際の取引が成立する価格。過去の事例をもとと評価をもとに取引されている。

公示地価

国土交通省が毎年3月下旬に公表される。2名以上の不動産鑑定士によって鑑定される。

公示地価の1.1～1.2倍ぐらいが実際に取引される実勢価格になっている。
※公示地価法に基づく

基準地価

1名以上の不動産鑑定士によって鑑定評価されたもの。
※国土計画利用法に基づく

積算評価

物件の評価の方法のひとつ。土地と建物の価値を足して評価する方式。再度物件を購入するときに土地がいくらで建物がいくらになるかを足して計算する。そこから建物の築年数分の劣化での価値が落ちた分を引いて計算される。金融機関が融資する場合にどれくらいの価値があるかを判断する参考値です。

収益還元評価

利回りからその物件にどれぐらいの価値があるか金融機関が融資する場合にどれくらいの価値があるか判断する参考値。直接還元法とDCF法と2種類あります。

鑑定評価

不動産鑑定士が評価する方法。客観的に不動産の経済価値を判断している。融資してもらう際に鑑定評価が必要なケースもあります。

評価証明書

土地、建物の固定資産税の対象となる資産についての評価額を証明したもの。

ストレス

金融機関が評価した金額に空室リスクや金利上昇などの通常状態とは異なっても返済可能かどうかストレステスト（ストレス）をかけて融資額を決定すること。

出資金

信用金庫、信用組合は銀行とは違い融資には出資することが必要になる。

契約時に覚えておきたい用語

売契（ばいけい）

売買契約書の略。不動産を売ったり買ったりするときの契約書。

賃契（ちんけい）

賃貸借契約書の略。不動産と貸したり借りたりするときの契約書。

重説（じゅうせつ）

宅地建物取引業者が契約の前に、取引士が重要事項説明書をを交付し説明すること。

現在ではIT重説も可能になっている。自宅などでも重要事項説明書を受けることが可能になりました。とても重要事項説明書は内容量が多くなるので聞いてないしっかり聞いてないお客様も多いのですが、重要事項なので必ずチェックしましょう。チェックポイントはいくつかあります。

原状回復

賃貸住宅など退去する際に借りた状態に戻すこと。原状回復にはトラブルも多く現在はガイドラインに基づいて請求しているところが多いが原則は契約書に有効になります。あいまいな場合にはガイドラインに基づくことになります。

現状有姿

今のままの状態のこと。現況渡しともいう。

契約不適合責任

契約内容に適合しない目的物を引き渡した場合の売主の責任。たとえば雨漏りや漏水などがあれば修理代を請求することができます。重要な部分は売主が宅建業者で買主が一般の消費者の場合には2年未満の契約不適合責任を免責（負わない）にする特約は無効になります。

民法が改正され以前の瑕疵担保責任から一般消費者に対して有利な内容に変更されました。

特約事項

契約書の条文以外の事項が書かれております。条文以外のことが書かれてますのでこの部分はしっかりチェックする必要があります。

持ち回り

買主と売主の間で持ってまわること。契約書を持ち回りの意味は、売主に捺印してもらった契約書を買主のところに持ってきて捺印してもらう。その逆も場合もある。敷金を持ち回りは、敷金を売主から買主に精算せずにそのまま引き継いでもらうことをいう。関西では敷金が持ち回り契約が多い）

裏用語（隠語・略語）

書いていてなんか嫌な気分になりますが、知っててもらいたいので書いておきます。

せんみつ

1000の話うち本当の話は３つだけという意味で不動産屋の話はウソだらけで営業マンのセールトークには気をつけてという戒めの言葉です。

きめぶつ

営業マンが決めたい物件のこと。

あてぶつ

条件の悪い物件　わざと営業マンがお客様に紹介し決めたい物件を引き立たせる物件のこと購入した物件があてぶつにならないように気をつけましょう。

ひきぶつ

非常に条件の良い物件　チラシや広告などで集客に使う物件　すでに契約が決まっていたりそもそもそんな物件はない場合もあります。

ダマ

都合の悪いことを黙っておくこと　ペット禁止だがペット飼育することをダマっておいたり、告知事項がある物件を入居者にダマっておくなど。

カラ電

電話がかかってきてないのに、かかってきたふりをすること。案内している最中などにさきほど案内した物件は決まるかものような電話がかかってきたふりをなど。お客様に焦らせるために使う手法。

のっけ

貸主から依頼された金額に上乗せすること　礼金などが一番多く礼金をのっけてあとからバック手数料をもらうなどする。

広告料

仲介手数料は宅建業法で賃料の1カ月が上限なので、単に名目を変えてるだけです。ただ広告料の金額がいい物件ばかり賃貸業者は勧めてきます。AD（エーディ）ともいいます。

担ボ（たんぼ）

営業担当者に貸主から直接もらうお金

在籍会社

入居する際に勤務先情報を代行してくれる会社。水商売など勤務先を公にできない場合に依頼したりする。

かきあげ

実際の契約書とは別に金額を水増した契約書を作成して金融機関に提出し融資額を多くだしてもらうようにすること。戸建を買うときにかきあげしてお客様の今までのカードローンやマイカーローンの返済にあてるみたいなことをしていたりします。ちなみに違反です。金融機関も知っててする場合まであります。ふかしの契約書などとも言います。

さんため

第三者のためにする契約の略

抱く

不動産業者が転売目的にいったん購入すること。一旦抱いてから売るなどいう。

エンド

エンドユーザーの略、不動産業者ではない一般の方をいう。エンド価格などでもいう。