この記事では収益物件を買うのにどんな物件を買えばいいのかわからない。
築古戸建の投資はどんなところがいいのか？
1棟アパートにも興味があるがどんなところが魅力的なのか、リスクはないのか
そもそも自分の年収の場合にはどんな物件を購入したらいいのかなどの疑問点に関して説明しています。
築古戸建とは
築古戸建とは築年数の定義やルールはありませんが不動産投資において築古といえば、一般的に不動産業界では築30年を超えた戸建てなどは築古戸建などと言います。
不動産には税法で耐用年数が決められており、木造であれば22年が耐用年数になります。
築30年であれば、すでに税法での耐用年数はありませんが実際のところしっかりとした建築物で定期的に修繕がされているのであれば住むのに問題はありません。
築古戸建のメリット
築古戸建は金額的に安くて利回りが高い物件が多いことです。
修繕箇所があった場合にはリフォームをするかと思いますが、リフォームにかかった費用に関しても建物付帯設備として減価償却することが可能なので経費にできる金額の割合が多いことです。
築古戸建のデメリット
築古戸建は金額的に安いのですが金融機関としての評価は耐用年数がないために融資がつきにくいです。
またリフォーム箇所が多ければリフォーム費用は高額になってしまう可能性もあります。ＤＩＹが得意な人は自分でリフォームしてる投資家もいてます。
築古戸建の場合いったんリフォームしてから入居者募集になるので家賃収入が派生するまで少しの期間が必要になることです。
築古戸建の探し方
築古戸建の探し方ですが、下記のようにさまざまな探し方があります。
・ポータルサイトで検索する
・空き家バンクで探す
・0円物件で探して無償譲渡してもらう
・競売物件で落札する
競売に関しては知識がないうちはリスクがありますが、それ以外の探し方でも十分見つかるかと思います。
内見時に気をつけて見ておかないといけないポイントは修繕に関していくらぐらいかかるのかという点です。
あと修繕箇所が多いとすぐに賃貸に出せない点です。
もし工事業者など知り合いがいましたら一緒に見にいければいくらぐらいかかるかとどれくらいの工事期間で仕上げれるのかがわかるかと思います。
また空き家投資家セミナーなどに参加して知識をつけていくのもいいでしょう。
1棟アパートとは
1棟アパートとは、土地と建物全部を所有するアパートです。アパートの場合には高い建築物ではないため、土地はある程度の広さがあります。
1棟アパートのメリット
部屋数があるので、すべてが空室にならなければ、家賃収入はあります。
また土地もある程度の広さがあるので立地がよければ資産価値はあります。
土地から購入して新築アパートを建てる場合では融資期間も長めにとることができたりします。満室経営をつづけることができれば投資効率は非常に良いことです。
1棟アパートのデメリット
1棟アパートになると築古戸建みたいには安くはないので融資が必要になるケースが多いことです。
融資の場合だと金利上昇リスクと立地が悪くて空室が続いた場合には返済ができなくなってしまうこともあります。
また築古アパートであれば修繕費が高額になるケースもあります。
新築であれば、すぐには満室経営できないので一定期間は少ない家賃収入の中から返済していかなければいけない点です。
自分はどのような収益物件を買ったほうがいいのか
属性と言われるもののうち年収がひとつのポイントになる。
年収が低いから決して買えないこともなくスタートするべき物件が違います。
あくまでおすすめする内容になります。
利回り計算については、表面利回りでなく物件取得にかかった費用から算出してます。
表面利回りだけで見るのではなく、物件取得にかかる合計費用はいくらなのかを考えるためにそのような計算にしてます。
300万円以内でも色々と物件はあるので自分がどこからはじめたらいいのかの参考にしてください。
年収が400万円ぐらいの場合
ローンで購入しても良いのですが、注意しておきたい点は返済比率が50％以上ならないこと。
返済比率が高いと空室がでたときに貯めていた家賃はすぐになくなり、自分の給料から返済するお金をださないといけない可能性があります。
お金を少しでも増やすために不動産投資したはずが売却するまでお金が減ることになります。
おすすめするは、築古の戸建もしくは築古の区分マンションのどちらかからはじめましょう。
築古の場合には、改装費用もかかるのでその分を入れても利回りは最低でも10%以上ほしいです。
1,000万円借入してひとつのきれいな物件を買うより、安い物件を数買うほうが比較的安全です。
下記の内容がおすすめするような物件です。
いい車を買うぐらいの金額なら始めるのにそこまで怖くはないかと思います。
【築古戸建の物件のイメージ】
物件を150万円以内で仕入れて改装費150万円ぐらいと諸経費などで50万円
物件取得費を350万円ぐらいにおさめて家賃を4万円以上で貸せる物件
48万円（年間家賃）÷350万円（物件取得費）＝13.7%（利回り）
【築古区分マンションのイメージ】
物件を300万円以内で仕入れて諸経費50万円
物件取得費を350万円ぐらいにおさめて家賃を5万円以上で貸せる物件
60万円（年間家賃）÷350万円（物件取得費）＝17.1%（利回り）
※区分マンションの場合には、毎月管理費と修繕積立金が必要なため
※本来、表面利回りの計算には諸経費は含みません
家賃は5万円以上で貸せそうな物件から探してなければ最低4万円以上では貸せるような物件でもいいです。それ以下の家賃だと入退去がなければいいですがあれば、修繕費用や入居募集費が必要になると少し厳しいかと思います。
年収が700万円ぐらいの場合
5,000万円ぐらいの1棟アパートがおすすめですね。1棟目となると最低でも利回り10％以上はほしいところです。
あとは部屋数ができれば8部屋以上あればいいかと思います。なぜなら8部屋以上であれば1部屋空いても借入返済ができるからです。
8部屋だと家賃収入が8分の1減るだけで6部屋だと家賃収入が6分の１の減り返済するのにしんどくなる可能性があります。
空室率は最低でも10%を想定してシュミレーションしましょう。
融資期間は20年以上が組める物件にしたほうがいいです。
【1棟アパート 8部屋 5000万円の物件】
物件を5,000万円で仕入れて諸経費などで350万円
物件取得費5,350万円で購入して1部屋6.5万円以上で貸せる物件
624万円（年間家賃）÷5,350万円（物件取得費）＝11.6%（利回り）
毎月の家賃が8部屋満室の場合 6.5万円×8＝52万円
1部屋空いた場合 6.5万円×7＝45.5万円
5,000万円を金利3％ 20年で借りた場合
毎月返済額 約27.7万円 返済比率53.2%
※本来、表面利回りの計算には諸経費は含みません
年収1,000万円以上の場合
1億円以上の1棟RCマンション築20年以内から始めるのがいいでしょう。利回りは7.5%以上あればいいです。RCマンションは金融機関の評価が高いし耐用年数が長いです。
金融機関は独自の計算をしますので評価の悪い物件を持っていると次に借りたい時に難色をしめします。
【1棟RCマンション（ファミリー）10部屋 1億3千万の物件】
物件を1億3千万円で仕入れて諸経費が1千万円
物件取得費1億4千万円で購入して1部屋9万円以上で貸せる物件
1,080万円（年間家賃）÷1億3,000万円（物件取得費）＝7.7%（利回り）
毎月の家賃は90万円
1億3,000万円を金利2％ 25年で借りた場合
毎月返済額 約55.1万円 返済比率61.2%
※本来、表面利回りの計算には諸経費は含みません
最後に
年収別におすすめする収益物件を書いてますので参考にしてください。
金利が安く借入できる人は金融機関が好む物件を購入するのがいいでしょう。
金利が高くしか貸してもらえなければ利回り重視していくほうがいいでしょう。
