不動産の賃貸契約には種類があります。
どのような違いがあるのかをこの記事では説明しています。
また契約後の入居者のしおりについても要点を説明しています。
賃貸借契約
賃貸借契約には3種類あります。普通賃貸借契約と定期賃貸借契約があります。あとは転貸借契約です。
正社員と契約社員あと派遣社員みたいなイメージです。
契約書は難しそうだからといって管理会社に任せてたら大丈夫ではありません。しっかりと勉強しましょう。管理会社に任せる場合にでも契約内容はこうしてほしいなどのしっかり依頼しましょう。
普通賃貸借契約
契約期間は1年以上であれば、自由に設定できます。また正当な自由がなければ更新されます。家賃の増減は特約事項でなくても問題はありません。契約に関しては口頭でも契約は成立します。
契約期間は２年にすることが多いです。
保証会社の保証期間が24ヶ月なら万一入居者が家賃の支払いができなくなっても保証会社が対応してくれます。入居者の火災保険の加入期間も２年ごとの契約が多いのです。
契約期間が終わりまだ住みたいとなれば、更新料が約1ヶ月必要なところが多いです。
※大阪や名古屋は更新料がない物件が多いです。
家賃5万円で投資金額が600万円とすると、年間家賃は60万円 利回り10％ですが、
2年間の家賃
更新料がない地域
120万円で利回り10％
2年間の家賃
更新料1ヶ月の地域
120万＋5万で利回り10.4％
投資する地域によって更新料はあるかないかが変わるので必ず前もって調べておきましょう。
普通賃貸借契約の場合の解約に関しては、貸主からは正当な事由が必要で6ヵ月前には入居者に通知しなければいけません。
※たとえ契約書が3ヶ月と記載していたとしても基本的には借主保護なので裁判になると負けるかと思います。借主に不利な契約は認められないケースが多いえす。
覚えておきたいポイントは、基本的に賃貸借契約は借主保護です。
必ず火災保険や保証会社の更新がない場合においては契約更新はしないものとする。
みたいに特約事項に書いておきましょう。
造作買取請求権に関しても、記載しておきましょう。
造作買取請求権とは、借主が入居期間中に貸主の同意を得て新しく設備を付け加えた場合には価値のあるものであればそれは造作になり退去するときには、同意してから造作したのであるから買い取ってほしいと請求する権利です。
世の中には、さまざまな人がいます。
私自身が経験があるのは孤独死、入居者逮捕、造作買取、近隣クレーム、ペット不可で猫を飼育してる生活保護で家賃払わずパチンコに使ったなどです。
家賃不払いなら、保証会社は追い出してはくれますが、それ以外は対応してくれないのです。
色々なことがあるので契約更新時が、唯一の更新しないチャンスなのです。
そこで契約書になにも書かれていないと借主保護が原則になってしまう可能性もあります。
定期賃貸借契約
必ず書面での契約が必要で契約期間満了と共に更新がない契約になります。
1年未満の契約も可能になります。
定期賃貸借契約は、公正証書等の書類に限るとありますが、公正証書でないといけないわけではありません。
将来立ち退きが決まっていたり、自分が転勤で一定期間貸したいときなどに契約になります。
居住用（200㎡未満）の定期賃貸借契約であれば、借主からの解約はやむえない事由があれば解約できます。
基本的には定期賃貸借契約は、事業用などで使われたりするケースが多い契約になります。
転貸借契約
サブリースのことです。管理会社に一括で借り上げてもらい定額の家賃をもらうなど。
直接入居者との契約ではなく、入居者とは別の第三者に貸すということです。
メリットとしては、入居者がいてもいなくても家賃が入ってくるのである程度の収益が確定します。
ただし特約などに色々と記載がある可能性があるのでしっかりチェックしましょう。
一括借り上げなどは、空室の有無に関わらず、満室想定家賃の80％程度ぐらいが多いです。
管理会社のサブリース
管理会社が行うサブリースは非常にトラブルが多くおすすめしません。
一括借り上げで収入は安定するからといって安心して契約内容を見てなかってトラブルになるケースがあります。
何年後に家賃減額されたりします。業者は損はしないような契約になっていることがほとんどです。
工事業者とのサブリース
工事業者が行うサブリースです。工事業者がリノベーションを行い3年ぐらいの期間をサブリースしてもらう。
初期のリノベーション費用は不要でサブリース期間に工事費を分割し支払う仕組みです。
こちらは利用したことがありますが、工事業者も入居者を見つけるリスクを追うので仕上がりはかなりしっかりしてます。
家賃はリノベーション工事したことによって上がるので決して悪くはないです。
サブリース期間が終了したら所有者との契約になります。立地の良いところしかあまりしない傾向にはあります。
リノベ費用 200万円
サブリース期間 36ヶ月
サブリース期間中 家賃6万円
入居者家賃 家賃8万円
200万÷36ヶ月＝5万5千円 36ヶ月工事業者に支払うお金
サブリース契約家賃 6万円‐5万5千円＝5千円 36ヶ月は5千円がオーナーの収益
37ヶ月以降は 入居してたら家賃8万円
キャッシュをできるだけおいときたい場合には検討する価値はあります。
入居のしおり
契約書が一通り問題なければ、次は入居のしおりです。
入居者への案内です。トラブルを減らすためにも必ず作ってください。
今はアプリで入居者への案内などをする管理会社も増えてきてます。
自主管理するなら公式LINEなどを利用して、無料ではじめるのでもいいでしょう。物件が増えてきたら有料のアプリも検討するといいでしょう。
入居時の注意事項
引っ越しの時の注意点
電気・ガス・水道・インターネットの回線
入居時の物件状況と原状回復リスト
入居中の注意事項
水回りトラブルの場合
鍵紛失の場合
警備について
24時間駆けつけサービス
設備の使用方法
駐輪場の使用について
入居中の禁止事項
家賃の支払い方法
宅配ボックスの使用について
ゴミ出し方法
退去時のご連絡方法
退去のご連絡方法
ご精算に関する事項
残置物について
※鍵紛失は、必ず鍵業者の連絡先を登録してもらうようにしましょう。単身賃貸では、オーナーに夜中でも連絡がくることもあります。
自主管理でアフィリエイトなどしていたら、電気、インターネット、水回り、鍵紛失、引っ越しなどは、紹介した業者から選んでもらうことでおこずかいにはなります。自身のホームページを作って入居者のしおりのページを作ってしまえばいいのです。
アフィリエイトサイトのおすすめはA8.netです。
女性オーナーで近所のおすすめマップなど作ってる人もいてました。入居者にも好印象で評判の良いオーナー様でした。入居者から好印象をもってもらうようにして退去精算時のトラブルと未然に防ぎましょう。
最後に
契約は非常に大事なことです。契約してからでは取返しがつきまんのでしっかり内容を把握した上で契約するようにしましょう。
入居者へのしおりを渡すことで、トラブルを減らすことが可能なのでしっかりした内容のを作成しましょう。
