不動産投資では部屋の広さや間取りは、入居期間に影響します。
同じ家賃で今より部屋が狭くなるのであれば、もし利便性が今より良かったとしても引っ越すことはあまりしないでしょう。
荷物がない状態で内覧したときには、部屋の広さは問題ないと思っていてもいざ暮らしてみたら狭いなどと思ったことは誰しも思ったことがあるかと思います。
住んで狭く感じてくると同じ家賃ぐらいで広いところに引っ越したいとなってくることが多いのです。
この記事では賃貸で人気のある間取りを紹介しています。
また物件の種類によってどんな広さがいいのかも解説しています。
不動産の略語
不動産業界で使われる略語と表記などを紹介します。
英語で表記されているものもあるのでいったいどういう意味なのか説明していきます。
古い用語は6進法の時代で数字は6の倍数になります。
建築関係では、古い用語の呼び方が良く使われます。
間取りに使われる略語
間取り図に使われる略語は図面に書くことから英語で略して書いていますので、簡単に説明します。
R
roomの略で部屋のことを言います。
1Rをワンルームマンションといいます。
キッチン付近でRが書かれている場合はrefrigeratorの略で冷蔵庫置き場になります。
L
livingの略でリビングのことをいいます。
K
kitchenの略でキッチンのことをいいます。
D
diningの略でダイニングのことをいいます。
DK・LDK
dining kitchenとliving dining kitchenの略です。
1DKであれば、ひとつの部屋とダイニングキッチン
2LDKであれば、2部屋とリビングダイニングキッチンになります。
S・SR
service roomの略で納戸のことをいいます。
S・SRの2つは一緒の意味です。
部屋と呼ぶには採光条件がありますので、クリアしていない居室は納戸になります。
DEN
denは英語で巣窟と言う意味で書斎などのことを言います。
書斎などがある物件は少ないのでなかなか見ない略です。
趣味の部屋などにもあれば便利にはなります。
W
Washingの略で洗濯機置き場のことをいいます。
CL
closetの略でクローゼットのことを言います。
WIC
walk in closetの略でウォークインクローゼットのことを言います。
頭文字をとってWICになります。
SIC
ｓhoe in closetの略でシューズインクローゼットのことを言います。
こちらも頭文字をとってSICになります。
MB
meter boxの略でメーターボックスになります。
水道メーターや電気メーターなどがある場所です。
マンションであれば廊下側にあります。
廊下側にはありますがメーターは専有部分になります。
PS
pipe spaceの略でパイプスペースになります。
配管などのある空間です。
寝室などの近い位置にあると音が気になるのでどこにあるか見ておきましょう。
広さの表記
広さの表記の説明です。色々な言い方があるのですぐにイメージできるようにしておきましょう。
帖・畳
「じょう」といいます。畳1枚分の広さを言います。
畳のサイズはいくつか種類があります。
「京間」「中京間」「江戸間」「団地間」などで広さが違いますが、間取りで使われる場合は、1畳＝1.62㎡以上と決められています。
90cm×180cmが1.62㎡になります。
㎡
「へいべい」といいます。1m×1m＝1㎡になります。
坪
「つぼ」といいます。約3.3㎡のことをいいます。
畳2枚分の1.8ｍ×1.8mの広さをいいます。
反・町
反は「たん」といいます。1反は300坪
町は「ちょう」といいます。1反は3000坪のことをいいます。
建築でよく使われる長さの呼び方
古来の呼び方をする建築業者様と話すこともあるかと思いますので紹介しておきます。
尺
「しゃく」といい約30cmのことを言います。
寸
「すん」といい約3㎝のことを言います。
5寸釘は約15cmの釘になります。
間
「けん」といい約1.8ｍのことを言います。
3間間口などは約5.4ｍの間口のことを言います。
賃貸で人気のある間取り
賃貸で人気のある間取りを紹介していきます。
ライフスタイルの変化もあり昔は人気だったが、今は人気がないなど時代によってゆっくりと変化していきますので時代にあった間取りを取り入れることで入居率が改善されます。
バス・トイレ別
バス・トイレ別に関してはランキングでも上位にきます。
バス・トイレ別は人気です。
もはやバス・トイレ別でないと今からの時代は厳しいかも知れません。
3点ユニットは今では負の遺産とも言われておりますので要注意です。
3点ユニットが流行した時代もありますがバブルが崩壊したあたりから便座がぬれたり、カビがはえやすいと不便な点が多く今では家賃を下げてもなかなか入居が決まらないと言われています。
室内洗濯機置き場
今は乾燥機付きの洗濯機もあり、室内に洗濯機置き場がある間取りは人気です。
バルコニーなど外で洗濯機を置くのは不衛生などの理由で屋外に洗濯機を置くのは嫌な人が多いです。
もし室内に洗濯機置き場がなければ、スペースにゆとりさえあればあとから設置しましょう。
収納スペース
クローゼット豊富な物件は人気です。
女性は収納スペースが充実していれば喜ばれます。
昔のように家具を買って収納するのではなく、収納スペースに服などを入れておければ部屋全体がキレイに保てるので人気です。
ウォークインクローゼットやシューズクロークなども機能的に便利で人気になります。
子どもが多いご家族であれば玄関に靴が散らばらないのも魅力です。
LDKの間取り
リビングダイニングとダイニングだと今はリビングがある生活スタイルが好まれるのでできればダイニングよりリビングダイニングがある物件がいいです。
単身世帯でもリビングがくつろぐ時間がほしいということで需要は高くなってきてます。
一般的にはダイニングは人気がなくなってきています。
食事だけのためのスペースはどこか息苦しさを感じます。
居住空間でくつろぎたいというニーズが高いです。
独立洗面台
独立洗面台も人気になります。ないとかなり不便ですが、家賃がどうしてもあがってしまうのでなくてもいい人もいてます。
3点ユニットはもっとも人気がないので最低でもバス・トイレ別の物件を選びましょう。
リビング横の和室
リビングの横の和室は、幼児がいるご家族などには人気があります。
子育て中であればリビングの横の和室で遊んでもらっていると料理の支度をしているときでも様子がわかるので安心できます。
またちょっとした時に座れるの点がメリットです。
リビング横に和室があれば洗濯物をたたむときや、アイロンをかけたりするときに便利です。
また高齢者の人は和室を好みますので、ファミリーマンションなどではだいたいリビングの横に配置されています。
和室だけの間取り
今は部屋が和室だけの物件はあまり見なくなりました。
そのため部屋は和室だけがいい人がいると物件がなかなかなくて競合がいなくて、人気になったりします。
高齢者や外国籍のかたなどに意外と和室だけがいい人がいてます。
築古戸建なら逆に純和風にするのもいいかも知れません。
お部屋の広さについて
投資する物件の種類によってのポイントが違うので種類別に説明していきます。
2025年から世帯数も減ってくるのでこれから不動産投資をはじめるならできるだけ広さは重要になってくるかと思います。
マンションの場合（区分収益）
はじめての不動産投資をする中で一番多い物件タイプです。
ポイントはひとつ
部屋の広さは35㎡以上がいい
※35㎡未満は物件数が多く競争率が高い
※なければ最低30㎡
どうしても小さい部屋は入退去が多い傾向にあり、そのたびに内装工事や入居募集費がかかり収益性が低い点がデメリットです。
また民泊などに変更しようとしても最低25㎡は必要になるので気をつけておきたいポイントです。
民泊の25㎡の面積には浴室、トイレ、台所、クローゼットは含みません。
※マンションの管理規約で駄目な場合もあるので要チェック
バルコニーの向きも注意してみてください。狭いワンルームで日当たりが悪いとかなり湿気がひどくなります。
不動産の営業マンから税金対策で収益マンションはどうですか？
と聞いたことがある人もいるでしょう。
賃貸専門マンションを建築しているところは、販売数を多くするために部屋数をできるだけ多く取れるように建築します。
そうなるとどうしても1部屋あたりを小さく建築することとなり30㎡未満の物件が多くなってしまったのです。
さらに販売数を増やすために新しいマンションがどんどんと建築されるので入居者の取り合いになり価格競争に巻き込まれやすいです。
どの業界でも新規参入の場合においては、希少性が大事です。
この場所でこんな部屋、探してもあまり見つからないなという部屋は多少古くてもすぐに退去されず、最初の入居の段階でもし苦労したとしても長い目でみたら差別化ができているので価格競争に巻き込まれずにすみます。
物件数が多い30㎡未満の部屋は宣伝や広告費に費用がかさんでしまい投資効率が悪いです。
マンション一棟やアパート一棟の場合（ファミリー物件）
ファミリー向けの物件では2人以上の入居者がターゲットになります。
最近ではリビングの広さが重要になります。
築古の物件ではDKという間取りが多いですが、現在の生活スタイルに合わないため部屋の大きさよりリビングの大きさがポイントになります。
選ぶべきポイントは
①LDKが最低12帖以上 アパートなら最低8帖
②部屋数も多いほうが良い
アパートであれば入居者がカップル、もしくは老夫婦などの可能性が高いのでLDKは8帖ぐらいでも問題ありませんが、ファミリーマンションの場合には入居者にお子様がおられるケースが多いので最低でもLDKは12帖は必要です。
またひとつひとつの部屋が小さくても部屋数が多ければ多いほどいいです。
例えば3LDKでもし子供が生まれたりして家族が増えてしまえば退去せざる得ないことになります。
ファミリーマンションの場合には入居者募集にある程度の期間は必要ですが、一度入居するとお子様の学校などの問題もあり退去することが少なく安定的な家賃収入を見込めます。
また賃貸のファミリーマンションは建築されることが、単身用賃貸マンションに比べて少ないです。
ファミリー向けの賃貸の需要は少なくても物件数が非常に少ないために、他の物件と比較されることが少なく入居期間は比較的長い傾向にあります。
プロの投資家などに人気が高いのは、学区の良い一棟ファミリーマンションの中古です。
なぜならば、希少性が高いからです。
戸建の場合
戸建賃貸を借りたい人は大きさを求めるケースが多いです。
築年数もそこまで気にされません。
ただ地域などエリアは優先されることがあります。
また家と家が隣接しているようなところより隣との距離が空いてるほうが好まれます。
あとは近くに学校があるといいです。
大人数のご家庭も戸建賃貸を選択したりします。
なので小さな一戸建てはおすすめしません。
あと入居者が何年か住んでいて買いたいとなるケースもあります。
選ぶべき広さは
３LDK以上の間取り
マンションが狭くて戸建に移りたいという希望もあるでしょう。
最低でも３LDKはないとなかなか難しいでしょう。
転勤が多い職業の人は、定年まではマイホームを購入せずに賃貸で暮らすという方もいてます。
駐車場は必ずと言っていいほど必要です。
車での通勤の人が賃貸のファミリーマンションで駐車場がないからなどの理由でマンションではなく戸建賃貸になるケースもあります。
戸建に関しては、立地に左右されにくいので設備条件などを重視するのが大事でしょう。
リフォームがしやすい部分
中古の収益物件を購入するときは、将来リフォームができそうな部分を見ておくことが大事です。
費用負担が少なくリフォームして家賃があげれるような物件はお買い得な物件です。
購入検討するときに入居率が悪くなったらこうしようなどを考えておきましょう。
クロスの張替え
クロスの張替えは一番費用負担が少ないと言ってもいいでしょう。
ただ張替えするのではなく、一部にアクセントクロスを入れることで見栄えがぐっと変わります。
トイレと脱衣所などの一部にアクセントクロスを入れることで費用負担は少なくキレイに見せることができます。
寝室などの空間には機能性クロスを快適さがますのでいいでしょう。
ダイノックシートを活用
古く感じるような扉などはダイノックシートを貼ればキレイに見せることが可能です。
そこまで痛みがひどくなければ、わざわざ建具の取り換えなどはしなくてもダイノックシートで十分キレイに見せることはできます。
床材の交換
畳の部屋を洋室にしたいなどでの床材の交換は少し費用はかかりますが、基本的には中途半端な和室は人気がないのでリフォームすることで入居率が変わることがあります。
よくクッションフロアーでリフォームする人が多いのですが、そこまで費用負担があがるわけではないのでフロアタイルのほうが今は人気があります。
クッションフロアーの場合、凹んでしまうのが不人気のひとつです。
2DKから１LDK
ひとつの部屋の仕切りを取っ払ってリビングにするのは、費用は多少かかりますが２DKより1LDKの賃貸住宅のほうが人気はあります。
今は生活スタイルが変わりDKはあまり人気がありません。
もし収益物件でDKの間取りであれば将来リフォームをすることを考えておくこともいいでしょう。
室内洗濯機置き場
これは置ける余裕さえあれば費用もそこまでかかりません。
ただ狭い部屋に無理やり室内に洗濯機置き場を作るとかなり部屋が狭くなってしまいますので大きな部屋で室内に洗濯機置き場がない場合にリフォームを考えましょう。
独立洗面台の設置
こちらも空間さえ確保できれば費用負担も少なく設置可能です。
幅が500㎜の狭いのもあるのでもしなければリフォームを考えみるのもいいでしょう。
リフォームが高額になってしまう部分
リフォームが高額になってしまう部分を紹介します。
収益物件を購入してからリフォームしようと思ってもなかなか高額になってしまうので、気をつけましょう。
3点ユニットからセパレート
3点ユニットは人気がないのでセパレートに変更しようと思っても空間も必要でさらにリフォームするにしても高額になってしまいます。
東京や大阪などの大都会であれば3点ユニットでも入居してくれる人はいますがそれでも家賃はだいぶ下がってしまいます。
賃貸需要がある場所であればいいのですが、賃貸需要がそこまでない将来的には人口も減るようなところでは3点ユニットの物件は高利回りでもあまりオススメしません。
3点ユニットからセパレートにするには最低でも100万円ぐらいは必要です。
リフォーム選び
収益物件を管理会社に任せている場合であれば、管理会社の斡旋でリフォームをしてくれるのですが、気をつけておかないといけない点は費用が高いことが多いです。
管理会社が工事業者に支払う費用に上乗せして請求されることがあります。
リフォームに関しては収益物件を保有している限りでは必要なのでリフォームは相見積もりをするようにしましょう。
丁寧かつ安い業者を見つけましょう。
最後に
最後にまとめになります。
単身者の区分マンションの場合はバス・トイレ別で35㎡以上がなければ30㎡以上で室内洗濯機置き場があればいいでしょう。
ファミリー物件の場合、LDK12帖で部屋数が多ければ多いほどいいでしょう。さらに収納スペースがあれば問題はないでしょう。
戸建物件の場合、小さな物件はやめておきましょう。広さがあればいくらでも改装できるので広さを重要視しましょう。
