不動産営業マンに節税効果があるのでぜひ不動産投資をみたいな謳い文句を聞いた人もいるかと思います。
公務員の方もしくは高収入の方はよく不動産会社から営業の電話があるかと思います。
またお医者様などの高収入の方も良く聞かれるかも知れません。
本当に節税効果ってあるのかなと不安になるかと思います。
資料請求したり個別セミナーなどにも参加された方もいるかも知れません。
この記事ではワンルームマンションなどは節税効果があるのかを説明しています。
不動産投資の節税効果
よく聞く不動産投資したら節税できるという内容を説明します。
節税の仕組み
不動産を購入すると建物に関しては減価償却することができます。
その減価償却費で赤字になるから節税効果があるのです。
そもそも赤字になるのであれば、わざわざ不動産投資する意味はないでしょう。
ワンルームマンションを買うと節税効果がありますよ。
言ってることは間違ってはいませんが悪いことを一切言ってないだけです。
ワンルームマンションを買って収入から必要経費を引いて赤字になれば節税効果がありますよ。
が正しい内容です。
たしかにマンションであれば管理費や修繕費積立などがあり赤字になりやすいでしょう。
ワンルームマンションなどはマンション全体で土地をわけて所有しています。
なので1部屋あたりの所有する土地は少なくなります。
マンションは土地が350万円で建物が650万円の合計1,000万円みたいに建物の金額が高くなりやすい傾向です。
減価償却できるのは、建物と設備で土地はできません。
この建物価格の650万円が経費にできるのです。
ただし毎年650万円経費にできるのではなく、650万円を減価償却期間で割って経費にしていくことができるだけです。
償却期間が10年だとすると65万円ずつ毎年経費にできるのです。
減価償却とは
減価償却に含まれる金額をいくつか説明していきます。
不動産で減価償却費として含まれる金額は下記のとおりです。
仲介手数料
不動産の取得にかかる仲介手数料に関しては減価償却に含まれます。
土地建物での購入時の場合には仲介手数料全額ではなくて建物にかかる仲介手数料が減価償却に含まれます。
持ち回りの保証金
関西圏の保証金持ち回り契約の場合の保証金は減価償却に含まれます。
その他取得にかかった費用
地鎮祭の費用、立ち退き料など取得にかんしてかかった費用は減価償却することが可能です。
購入時点で精算した固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者が支払う税金です。
一括納付もしくは4回分割で納付することを選べます。
中古の収益物件を購入するときには、固定資産税・都市計画税を日割り計算で精算します。
関西圏では固定資産税の起算日を4月1日で関東圏では1月1日にすることが多いです。
7月1日に年額固定資産税が365,000円の物件を売買した場合
関東圏の1月1日起算日の場合
売主：1月1日～6月30日分の181日分181,000円を負担
買主：7月1日～12月31日分の184日分184,000円を負担
関西圏の4月1日起算日の場合
売主：4月1日～6月30日分の91日分91,000円を負担
買主：7月1日～3月31日分の274日分274,000円を負担
買主が負担する金額に関しては減価償却に含まれる金額になります。
不動産取得税
不動産を取得する際にかかる税金で減価償却に含まれる金額です。
登録免許税
所有権を登記する際にかかる税金で減価償却に含まれる金額です。
一括費用計上できるもの
減価償却費ではなく物件を購入した年度に経費計上できるものを紹介します。
租税公課…固定資産税・取得税・登録免許税・印紙税
登記費用…登記手続きにかかる司法書士などの報酬
損益通算
損益通算とは、黒字の所得（給料などの所得）と赤字の所得（不動産などの所得）を合算して相殺することが可能な制度です。
損益通算することで納税額を減少させることが可能になります。
損益通算できる所得は以下の４つになります。
・不動産所得
・事業所得
・譲渡所得
・山林所得
一時所得や雑所得などは損益通算の対象外になります。
FXや仮想通貨などは事業規模でなければ雑所得に該当するので損益通算はできません。
損益通算については青色申告でも白色申告でも可能です。
居住用のマイホームの譲渡損失
所有期間が5年超などの一定の条件を満たしていれば譲渡したときの損失を損益通算できる特例があります。
損益通算しても控除しきれない場合については、翌年以降3年間繰り越し控除が可能です。
ただし以下の場合に限ります。
・損失が生じた年に期限内に確定申告していること
・翌年以降も確定申告を提出していること
不動産投資の税制面のメリットとデメリット
不動産投資の税制面にはメリットもあればデメリットもあります。
不動産投資する前にどのようなメリットとデメリットがあるかを把握しておきましょう。
不動産投資で変わる税金
不動産投資の税制面のメリット
まずはどのようなメリットがあるかを紹介していきます。
相続税でのメリット
不動産を相続する場合には、路線価による不動産の評価額を用いて計算します。
路線価による不動産の評価額は、一般的に実勢価格より70％～80％程度で評価されます。
不動産は実際の価値より低い価格で相続人に相続することが可能です。
課税対象額が低くなるので現金での相続より不動産での相続のほうがメリットがあります。
住民税でのメリット
損益通算で所得が下がると所得税や住民税などの納付額が下がります。
住民税が下がると保育料などにメリットがでてきます。
保育料に関しては、「所得割額」で料金が決まっています。
「所得割額」とは所得に比例して課税される住民税額のことです。
規模によって青色申告で控除できる
青色申告では最大65万円の所得控除を受けることができます。
事業の規模に関しては、戸建であれば5棟以上でアパートなどであれば10室以上の規模になります。
不動産投資の税制面でのデメリット
メリットだけならいいのですがデメリットもあります。
メリットとデメリットを比較して不動産投資を考えましょう。
不動産を購入することで税金が必要になる
不動産を購入するときには、取得税が必要になります。
不動産取得税は、無償であっても課税標準額×3％の税金が課せられます。
また不動産を所有していることで固定資産税が毎年かかります。
固定資産税は評価額の1.4％の金額の税金が課せられます。
エリアによっては都市計画税も必要になります。
売却するときにも税金が必要
売却した時にも売却益に対して税金が必要になります。
所有期間が5年以下の場合には売却益に対して約40％
5年超の場合には売却益に対して約20％の譲渡所得税がかかります。
購入金額が5,000万円で購入して5年後5,000万円で売れた場合には減価償却しているので譲渡所得税はかかります。
譲渡所得税は減価償却した帳簿の金額で売却益がでていれば必要になります。
消費税が必要
課税事業者の場合には、物件を売却したときには消費税がかかります。
不動産は高額なので消費税に関しても高額になることが多いので要注意です。
消費税と譲渡所得税を考えると売りたくても売れないケースもあるのでしっかりと対策しておくことが必要です。
節税効果のある物件とない物件
収益物件にはさまざまな種類があります。
ここではどういった収益物件は節税効果があるのか？
どういった収益物件は節税効果があまりないのかを説明します。
築古戸建
戸建の場合はほとんどが木造かと思います。
木造の法定耐用年数は22年なので築古戸建の場合は、築30年以上のような物件なので
築30年では法定耐用年数を超えています。
その場合には、減価償却期間が4年になるので節税効果があります。
アメリカなどの木造は古いですが建物の金額割合が非常に高いです。
日本法人であれば日本の税制が適用され短期的ではありますが節税効果はかなりあるでしょう。
初心者にはあまり向かないのです。
どちらかというと事業主か何年か投資経験があるかた向けにはなります。
注意点としては、減価償却は建物しかできないので建物価格の金額が低いと節税効果もあまりありません。
あと減価償却期間が終われば減価償却費が計上できないので節税効果はなくなります。
築古戸建のリスクは人気エリアでなければ空室のままの可能性もあります。
入居者がしっかり集まるような物件かを調べておきましょう。
新築の投資用区分マンション
新築の投資用区分マンションの構造は、SRC造もしくはRC造が一般的に多いでしょう。
SRC造・RC造の場合の税法上の耐用年数は47年です。
新築であれば建物価格を47年で減価償却しなければなりません。
例えば、土地3,400万円 建物6,000万円（消費税600万円）合計1億円
の投資用の新築区分マンションを購入した場合には
6,000万円÷47年＝約128万円
1億円も使って毎年128万円しか減価償却できないので節税効果はあまり期待できません。
タワーマンション
タワーマンションの場合には、実勢価格と評価額が大きく違っていたために平成29年までは節税目的で購入する人も多くいました。
はじめての住宅であれば住宅ローンも組める点もメリットです。
また建物価格が高いこともあり消費税還付ができるときにも人気がありました。
以前は上層階と下層階でも固定資産税評価額が同じだったので大幅に節税することが可能だったのですが、平成30年に税制改正され今では節税効果は減少しました。
上層階は価格も上がる可能性もあるし節税もできることで一時期は富裕層に大人気でした。
今でも人気ランキングに入っているタワーマンションなどは節税目的ではないですが価格があがるという理由で根強い人気です。
節税効果がある所得とない所得
節税目的で収益物件を購入してもいい人と節税目的で収益物件を探さないほうがいい人は所得によって変わります。
課税所得900万円以上の場合
課税所得が900万円以上の場合には、所得税率が約33％にもなります。
課税所得なので年収ではありませんので間違えて理解しないように気をつけましょう。
年収でだいだい1,200万円ぐらいが目安です。
効果がある人は、年収から基礎控除と特別控除など引いて900万円以上が目安ラインです。
このぐらいの課税所得であれば節税目的に収益物件を購入しても効果が得られます。
課税所得900万円未満の場合
課税所得が900万円未満の場合には、節税目的で収益物件を購入してもあまり効果は得られません。
節税目的ではなく黒字になるような物件を探しましょう。
あと青色申告での最大65万円控除できるような事業規模（戸建5棟、アパート10部屋）を目指しましょう。
法人化のメリットとデメリット
不動産投資で資産管理会社を設立はいったいどのようなメリットがあるのかとデメリットがあるのかを説明します。
またどれくらいの家賃収入があれば法人化を検討するといいのかを説明します。
法人化のメリット
法人化のメリットをいくつか紹介していきます。
所得が高額であれば、節税効果がある
所得が高額な場合には、法人化したほうが個人事業主として納税する額より低くなるので節税効果が得られます。
経費として認められる範囲が広がる
家族などに対しての役員報酬や給料などを支払うことができる。
また生命保険なども経費として計上することができます。
赤字の繰り越し期間が長い
個人事業主で青色申告している場合には、損失に対しての繰越期間は最大3年間ですが、法人の場合であれば最大10年間の繰り越しが可能です。
さまざまな国の制度などの申請ができる
法人でなければ申請できない制度など申請することできるようになります。
たとえば経営セーフティ共済などはいい例です。
掛金総額は800万円まで可能で経費として計上することができます。
資金があればぜひ活用しましょう。
運用利回りはありませんが全額損金計上できます。
簿外の財産として貯めておくことができます。
株式として売却することが可能
法人の場合は不動産を売却するのでなく会社の株式を売却することも可能になります。
分離課税で税額は譲渡益に対して20.315％なので負担は非常に少ないです。
借入金に一括返済などの違約金がある場合にはわざわざ違約金を払わずに会社ごと売却することもできます。
また購入者のメリットとしては取得税や登録免許税が不要な点です。
減価償却費は任意で償却できる
法人であれば減価償却は任意で償却できます。
今年は赤字が多いからと減価償却しないことを選択することは可能です。
減価償却期間が10年だとしたら20年で計上することも可能です。
償却額の上限以下であれば任意で償却額を決めることができます。
償却額の上限以下であれば融資期間とそろえることで平均的な経費計上することも可能になります。
法人化のデメリット
次に法人化のデメリットを紹介します。
法人設立に費用と手間がかかる
法人を設立するには、約10万円～30万円ぐらいの費用がかかります。
また設立するのに時間がかかってしまうので収益物件を購入する直前ではなくて前もって設立しておくことが必要になります。
設立する場合には、事前に費用と時間を調べてから物件を探しましょう。
維持費用がかかる
法人にすることで赤字であったとしても法人住民税の均等割りなどは必要になります。
また税理士なども月額で必要になるケースが多いです。
また社会保険料などの負担もでてきます。
売却時の税金が高くなる
個人であれば、不動産を5年超保有して売却したときの売却益に対しての譲渡所得税は売却益に対して約20％です。
法人であれば期間は関係なく売却益に対して約30％程度の法人税がかかってしまいます。
短期的に売ったり買ったりする場合には逆で法人のほうが税金は安くなります。
個人での短期譲渡所得は売却益に対して約40％の税金が必要です。
個人事業主から法人化
個人で保有している収益物件を法人所有に変更する場合にも、取得税と登記費用がかかってしまいます。
不動産投資する前に個人所有なのか法人所有にするのか十分に考えてからはじめなければ、余計な費用がかかってしまいます。
法人税の申告が大変
個人とは違い法人税の申告は大変になります。
記帳もしっかりとしておく必要があります。また税務調査なども法人のほうが来ることが多いでしょう。
役員報酬は途中で変更できない
法人の役員報酬は期中に変更すると経費として認められなくなります。
1度決めた役員報酬は1年間同額でなければ経費にできないのでしっかりと考えてから役員報酬を決める必要があります。
役員報酬に関しては無料にすることは可能です。
法人設立はすぐに融資が受けられない
法人設立してすぐに融資はなかなか審査が厳しく融資が受けられません。
法人の場合には実績があってからの融資になります。
なのでいきなり法人設立してローンを組んで収益物件を買いたいと思っても難しいでしょう。
将来的に法人で融資を受けて収益物件を購入していきたい場合には、早めに設立しておく必要があります。
法人化はどれくらいで考えるべき
法人化するにはどれくらいで考えればいいのかを説明します。
所得税と法人税の比較
まずは個人の場合の所得税と会社の場合の法人税を比較してみましょう。
所得税額表
| 課税所得 | 税率 | 控除額 |
| 1,000円～195万円未満 | 5％ | 0円 |
| 195万円～330万円未満 | 10% | 97,500円 |
| 330万円～695万円未満 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円～900万円未満 | 23％ | 636,000円 |
| 900万円～1,800万円未満 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1,800万円～4,000万円未満 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4,000万円以上 | 45％ | 4,796,000円 |
その他住民税10％が必要になります。
法人税の税率（開始事業年度が平成31年4月1日以降の場合）
| 資本金1億円以下の企業 | 課税所得800万円以下の部分 | 課税所得800万円超の部分 |
| 法人税率 | 15％ | 23.2％ |
その他の地方法人税などをあわせると実効税率は20％～35％になります。
法人化の目安
法人化の計算はさまざまな部分から考える必要があります。
あくまでひとつの目安として考えてください。
サラリーマンなどで課税所得が695万円以上ある場合
課税所得が695万円以上ある場合の所得税の税率は23％です。
その他住民税10％もあります。
法人であれば800万円以下の実行税率は約23％になります。
課税所得が695万円以上は年収で言えば950万円ぐらいです。
年収が950万円ある人が不動産投資するには最初から法人設立するのもひとつの目安です。
給与所得と不動産所得合わせて900万円以上になる場合
課税所得が900万円以上になると所得税の税率が33％になります。
住民税10％も必要です。
法人化にしてかかる維持費を考慮しても課税所得が900万円以上になると法人設立する目安の時期になります。
消費税の注意点
消費税の課税事業者を選ぶか免税事業者を選ぶのかは慎重に判断しましょう。
家賃に関しては非課税なので、課税売上1,000万円以上になることは駐車場やテナントの賃貸などの課税売上がなければなかなか課税売上が1,000万円以上にならないことが多いでしょう。
資本金が1,000万円以下で課税売上1,000万円以下の場合には免税事業者を選択することも可能です。
工事や修繕などで課税仕入れが多く発生するときは課税事業者のほうがいいのですが、売却する場合などは建物売却による消費税が発生するので免税事業者のほうがいいです。
支払い消費税と受取消費税をしっかり算出してから課税事業者になるかを判断しましょう。
気軽に課税事業者を選択するとすぐに免税事業者に変更できませんので注意してください。
収益不動産の売却のタイミング
収益不動産は、売却するタイミングは重要になります。
どのような時期に売却を考えたらいいのかを説明します。
減価償却期間が終了してしまったとき
節税目的で築30年も木造の築古戸建を購入したとします。
減価償却期間は、耐用年数22年以上経過しているので減価償却の期間は4年で終了してしまいます。
減価償却費が計上できないために納める税金があがってしまいます。
収益不動産を売却するタイミングのひとつは減価償却期間が終了してしまったときです。
減価償却期間
SRC造・RC造…47年
鉄骨造（重量鉄骨）…34年
鉄骨造（軽量鉄骨）…19年
木造…22年
デットクロスが近づいてきたとき
デットクロスとは、
ローンの元金返済額＞減価償却費
減価償却費よりローンの元金部分の返済額が多くなったときです。
元金返済は経費になることがありません。
アパートローンで元利均等返済の場合は毎月一定額の返済ですが、返済当初は元金が少なく返済が進むにつれて元金が多くなってきます。
デットクロスを超えると帳簿上の利益はでているが、元金返済額が増えてきているので納める税金が高くなってきます。
計算例
年間家賃収入500万円－返済400万円（元金300万円、利息100万円）＝100万円
減価償却費が100万円だったとしたら、
利益は家賃収入500万円－利息100万円－減価償却費100万円＝300万円
実際お金として手元に残っているのは100万円に対して300万円の利益がでています。
300万円利益の税金は100万円ぐらい必要になり手元にまったくお金が残りません。
上記のようにキャッシュフローが悪くなってくる状態なので売却を検討する時期のひとつでもあります。
免税事業者のとき
収益物件を売却すると高額な消費税が発生します。
免税事業者であれば高額な消費税は納めなくていいのですが、課税事業者であれば納める必要があります。
ただ買い替えの場合であれば課税仕入れも認められないので単純に売却していくときであれば免税事業者のほうがいいでしょう。
節税することのメリットとデメリット
節税することのメリットとデメリットを紹介していきます。
メリット
税率がかわって納める税金が低くなるような節税方法はキャッシュフローがよくなるのでメリットがあります。
なにかを購入することでの節税はキャッシュも同時になくなってしまうので、計画的にしなければいけません。
デメリット
節税するということは利益を減らしてしまうので、帳簿上の利益が減ってしまいます。
あまり節税をしすぎて赤字になってしまったりすれば銀行の評価は落ちる可能性があります。
不動産投資は金融機関とのお付き合いも大事なのであまり無茶な節税はしないほうがいいでしょう。
節税効果で選ばないほうがいい
不動産投資は節税効果があるないの視点で物件を選ばないほうが基本的には良いでしょう。
色々と節税について説明しましたが、節税は利益を減らしたり赤字にしたりすることで納める税金を減らします。
そのような視点で物件を探してしまうと下手するとさらに大きな赤字になる可能性もあります。
節税目的で不動産投資をはじめたが、費用がかさんで別の収入から補填しなければいけなくなってしまっては得するどころか損してしまいます。
収益物件は長期的な視点をもって需要がある物件なのか相場より安い物件なのかなど不動産賃貸業として成功する物件かどうかが大事なポイントです。
節税よりしっかり収益を確保して納税してからに収益の額を増やしていくことを考えましょう。
最後に
不動産投資での節税について解説させて頂きました。
ワンルームマンションなどのマンション投資は新築であれば節税になりません。
また古くても赤字にならないと意味がありません。
不動産投資は節税目的より収益優先で探して資産形成していったほうが失敗しないでしょう。
節税に関してもセミナーなどで勉強するのもいいでしょう。
セミナーによってはプレゼントなどもらえたりします。
節税はその人その人の状況によって節税は変わってきます。
より効果的な節税に関しては、税理士さんとシミュレーションしてから判断したほうがいいでしょう。
