賃貸でどのような設備が人気なのか？
人気な設備があると賃料をあげても入居者がきまることがあります。
逆に設備があまり充実していないと家賃を下げるしかなくなってきて収益性が下がってしまいます。
可能な範囲で設備更新をしていければ満室経営も可能でしょう。
この記事では人気のある設備や条件を解説してます。
また物件の種類別に最低限ほしい設備と条件を説明しています。
建物構造での違い
建物構造では、防音や強度の関係で人気がある順番があります。
SRC造・RC造
鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造は防音も優れているので人気が高いです。
生活音を気にされる方はSRC造・RC造を探されます。
建築コストも一番高くなってます。
税法上の耐用年数も47年と一番長くなっています。
鉄骨造
S造とも呼ばれてSRC造・RC造の次に人気のある造りです。
S造は鋼材の厚みによって2種類あり6mm以上のものを「重量鉄骨造」といいこちらは税法上の耐用年数も34年でSRC造やRC造の次に人気があります。
６mm未満のものは「軽量鉄骨造」といい木造と同じかもしくは木造よりか人気がないです。
税法上の耐用年数も19年と短くなっております。
軽量鉄骨造は壁が薄い傾向にあり防音の部分で人気がありません。
木造
木造は戸建もしくはアパートに多いでしょう。
戸建やアパートに入居を考えている人は、造りを気にする人はあまりいません。
ただ木造でも壁の厚さは気にされる人は多いので気をつけましょう。
最近木材の価格も上昇してきていますので新築で建てる場合にはよく検討しましょう。
設備投資はできる範囲ではしたほうがいい
中古の収益物件を購入した場合はできるだけ設備投資はしたほうがいいでしょう。
設備を入れることで入居率の改善になります。
資金面で問題がなければできる範囲のことはしましょう。
中古の収益物件でときどきあるのは設備投資をせずにほったらかしでドンドン入居率が悪くなってしまったような物件に出会うこともあるでしょう。
安く買える場合もあるので設備投資すれば改善できるような物件であれば検討してみてもいいでしょう。
なかなか大変そうと思って素人は避けてしまうケースが多いので安く買えることもよくあります。
設備投資しないと
まったく設備投資しない場合には、どのようなことになるのかを紹介していきます。
年数が経てば入居者募集の時に家賃を下げるしかない
設備投資しなければ、入居者が集まりにくくなり家賃を下げて募集しなければいけなくなります。
家賃収入が減りさらに設備投資しにくくなっていきます。
また家賃を下げて入居者募集しなければいけなくなるといった悪循環になることが多いです。
ポータルサイトで検索されない
入居者募集のポータルサイトでは、設備や条件で絞り込み検索することができます。
設備や条件が整ってなければ、引っ越しを考えている人たちに見てもらうチャンスが減ります。
ポータルサイトの例を見てみましょう。
SUUMOの条件検索では
人気のこだわり条件
・バス・トイレ別
・2階以上
・駐車場あり
・室内洗濯機置場
・エアコン付き
・ペット相談可
・オートロック
・洗面所独立さらに詳しいこだわり条件
【構造】
・鉄筋系
・鉄骨系
・木造
・ブロック・その他
【表示情報】
・本日の新着物件
・新着
・物件動画付き
・パノラマ付き
・間取り図付き
・写真付き
【位置】
・1階の物件
・2階以上
・最上階
・角部屋
・南向き
【室内設備】
・室内洗濯機置場
・洗面所独立
・フローリング
・メゾネット
・ロフト
・地下室
・家具家電付き
【冷暖房】
・エアコン付き
・床暖房
・灯油暖房
・ガス暖房
【バス・トイレ】
・バス・トイレ別
・温水洗浄便座
・浴室乾燥機
・追い焚き風呂
・シャワールーム
【キッチン】
・ガスコンロ対応
・IHコンロ
・コンロ2口以上
・システムキッチン
・カウンターキッチン
【建物設備】
・駐車場あり
・駐車場2台以上
・敷地内駐車場
・駐輪場あり
・バイク置場あり
・エレベーター
・宅配ボックス
・敷地内ゴミ置場
・バルコニー付
・ルーフバルコニー付
・専用庭
・都市ガス
・プロパンガス
・バリアフリー
【セキュリティ】
・オートロック
・管理人有り
・TVモニタ付きインタホン
・防犯カメラ
・セキュリティ会社加入済
【入居条件】
・即入居可
・女性限定
・ペット相談可
・楽器相談可
・事務所利用可
・ルームシェア可
・高齢者歓迎
・LGBTフレンドリー
・カスタマイズ可
・DIY可
・定期借家を含まない
【テレビ・通信】
・インターネット接続可
・BSアンテナ
・CSアンテナ
・ケーブルテレビ
・インターネット無料
【収納】
・床下収納
・シューズボックス
・トランクルーム
・ウォークインクローゼット
【周辺環境】
・ショッピングセンター
・スーパー
・コンビニ
・幼稚園・保育園
・病院
・警察署・交番
・公園
【その他】
・デザイナーズ物件
・IT重説 対応物件
・分譲賃貸
・保証人不要
・タワーマンション
・リフォーム済み
・リノベーション物件
【お得条件】
・フリーレント
・特定優良賃貸住宅
・インターネット無料
・保証人不要引用：株式会社リクルート
Home‘s条件検索では
【位置】
・1階の物件
・2階以上
・地下
・最上階
・角部屋
・南向き
【キッチン】
・ガスコンロ設置済
・IHコンロ
・コンロ二口以上
・システムキッチン
・カウンターキッチン
・食器洗い乾燥機
・ディスポーザー
・冷蔵庫付き
【バス・トイレ】
・バス・トイレ別
・追焚機能
・シャワー付洗面化粧台
・温水洗浄便座
・浴室乾燥機
・洗面所独立
・TV付浴室
【セキュリティ】
・セキュリティ会社加入済
・オートロック
・防犯カメラ
・TVモニター付インターフォン
・管理人常駐
【冷暖房】
・ガス暖房
・石油暖房
・エアコン
・床暖房
【収納】
・トランクルーム
・床下収納
・ウォークインクローゼット
・全居室収納
・シューズボックス
【テレビ・通信】
・CATV
・CS対応
・BS対応
・インターネット使用料無料
・ブロードバンド
【その他設備】
・都市ガス
・プロパンガス
・オール電化
・メゾネット
・フローリング
・専用庭
・出窓
・バルコニー
・ロフト付き
・室内洗濯機置場
・家具・家電付き
・照明器具付き
【建物設備】
・バリアフリー
・エレベーター
・ごみ出し24時間OK
・宅配ボックス
・免震構造
【駐車場・駐輪場】
・駐車場2台以上
・駐輪場あり
・バイク置き場あり
・駐輪場あり
【入居条件】
・楽器相談可
・事務所相談可
・二人入居可
・女性限定
・高齢者歓迎
・ペット相談可
・ルームシェア可
・フリーレント
・カスタマイズ可
・定期借家権
・保証人不要
・引用：株式会社LIFULL
重複している項目も多いのでどのような設備や条件で検索されるのかを知っておくといいでしょう。
物件を売却するときに高く売れない
将来、物件を売却するのであれば家賃が下がってしまってはレントロールが悪くなってしまい高く売れなくなります。
入居者も集まりにくいし将来高く売れないので、できる限りの範囲は積極的に設備を導入していくことをオススメします。
人気な設備
まずはどのような設備は人気があるのかを説明していきます。比較的費用負担が少ない設備は積極的に導入しましょう。
空室率が改善できたり家賃を上げたりすることができます。
バス・トイレ別
バス・トイレ別は、2020年のランキングではどのエリアでも1位です。
3位以内では2階以上が多いです。
5位以内の条件は下記で確認できます。
6位以下は掲載されていませんが、5以以内はできる範囲であれば設備更新しましょう。
賃貸 これだけはゆずれない！住まいの条件ランキング | ホームアドパーク
インターネット無料
出典：ソニーネットワークコミュニケーションズ株式会社
インターネット無料はぜひ導入しておきたい設備ですね。
区分マンション、ファミリーマンションともに人気上位の内容です。
引っ越ししてすぐにインターネットは使いたいという人がおおくインターネット無料のマンションは増えてきてます。
多少、駅から遠くてもインターネット無料であれば住みたいというニーズは高いです。
年間で5万円ぐらいのコストがかかりますが、空室になる期間を考えたらぜひ導入しましょう。
できたら最新の高速回線であればいいでしょう。
インターネット無料といってあまりにも速度が遅ければ意味がありません。
高速回線でおすすめはSONYのNURO光ですね。
宅配ボックス
インターネットで買い物する人が急増しているので留守中でも荷物の受取りが可能な宅配ボックスは魅力的ですね。
家にいてもお風呂に入ってたりしたら荷物を受け取りできないので、いつ届くかを気にしなくていい点は入居者からすればメリットです。
最近では宅配ボックスは非常に人気な設備です。
エントランスなどにもしおける空間があれば今後導入を検討しましょう。
また女性であれば対面で宅配物の受取りが嫌だという人もいてるので、なければ導入をしたい。
オートロック
安全面を考えるとオートロックがあれば不審者が入ってこないので人気があります。
とくに女性の単身者はオートロックがないと駄目な人が多いです。
なければ最低でもTVモニタ付インターフォンを導入することで改善できます。
安全面は非常に重視されます。
高額ではないのでできるだけ早めに導入しておきましょう。
浴室換気乾燥機
梅雨の時期などは、外に衣類を干せないので浴室に乾燥機があると便利ですね。
乾燥機能があるのでカビがはえにくいのも人気のひとつです。
防犯カメラ
防犯カメラもセキュリティー面で人気です。
住環境は安全で安心な空間でなければいけません。
追い炊き機能
ファミリー向けのマンションであれば追い炊き機能はほしいですね。戸建やファミリーの収益物件であればぜひ導入しておきたい設備です。
エアコン付
エアコンは高額なので入居者からすれば、エアコン付の物件を探す人は多いです。
特に単身者向けの賃貸であれば、エアコン付でなければ入居者募集はなかなか難しいです。
室内物干し
室内物干しは、女性の単身者に人気です。
外に干すのを嫌がる人も多いです。
浴室乾燥機がない場合には、あれば便利です。
システムキッチン
ファミリー向けのマンションや戸建であればシステムキッチンがあれば入居者募集で有利になるでしょう。
子どもがいるご家族ではキッチンの利便性は重要になります。
エレベーター
幼児がいるご家族また高齢者にはエレベーターがどうしても必要になります。
幼児がいる場合はベビーカーなどが必要なのでエレベーターがなければ、2階までぐらいでないと選ばれないでしょう。
5階建ての収益物件でエレベーターがない場合はどうしても階数が高くなるほど家賃は下げないと入居者は集まりにくい傾向にあります。
人気な条件
条件面での人気を説明します。対応可能であれば対応しましょう。
ペット可
ペットを飼っている人は、どうしてもペット可の物件でしか入居できないので人気は非常に高いです。
もし空室が続くようであればペット可にすることも考えましょう。
敷金礼金ゼロ
どうしても引っ越しなどに費用がかかるので初期費用が安い条件は人気があります。
ただ敷金がないので退去の原状回復工事のときには、入居者負担があったときにちゃんと負担してもらえるかどうかの不安な部分はあります。
フリーレント
家賃を下げて募集したくないときには、フリーレントからはじめましょう。
フリーレントとは一定期間無料で貸すことです。
一棟アパートなどの場合には他の入居者もいるので家賃を下げて募集すると他の入居者が家賃を下げて募集していることを知った場合に家賃交渉されたりしますので、まずはフリーレントで様子をみましょう。
日当たり
日当たりの良い部屋はいつまでも人気があります。
やはり日当たりが悪い部屋だと暗い印象とカビや湿気なども気になります。
日当たりが良く風通しの良い部屋は人気の条件です。
保証人不要
保証人がいない人もいるので、保証人不要の物件しか入居できない人もある程度いてます。
保証会社に保証人無しのプランもあります。
保証人がいない場合には、もしなにかあった時の緊急連絡先は契約書に書いてもらうようにしましょう。
事務所利用可
フリーランスなどの人もいてるので事務所利用可の物件を探す人はある程度いてます。
店舗のように不特定多数の人が出入りするのは、周りの住人に嫌がられることが多いですがたまにしか来客がないような個人事務所であればそこまで周りの住人からクレームになることはないでしょう。
事務所利用の場合には、いったいどのような業種でどのようなことで事務所として利用したいのかをしっかりと聞きましょう。
契約書にはしっかりと目的外での使用は禁止しておきましょう。
事務所利用の場合には、事務所部分に関しては消費税がかかります。
最低限必要な設備や条件
建物の種類別に最低限必要な設備を紹介していきます。
最低限なのでないと空室が続く可能性がありますので対応可能であれば設備の更新をしていきましょう。
区分マンションの場合
最低限必要な条件は２つ
①バス・トイレ別
②クローゼット
③エアコン
3点ユニットはなかなか厳しい状況です。
現在では需要がかなり減ってきてます。
家賃を安くしないといけないとなかなか入居者が決まりにくいかと思います。
あとは物件購入時にはなくてもエアコンは準備したほうがいいです。
あとあればいい条件は
①2階以上の部屋
②オートロック
③フローリング
エリアにもよりますが、単身マンションは特に安全性は高いほうがいいです。
もしクッションフロアーのマンションであれば今は人気がないのでできれば、フロアタイルに交換したほうがいいですね。
クッションフロアーは凹んだら交換しないといけません。
凹んでも基本的には所有者であるオーナー負担です。
フロアタイルなら傷はつきますが、そう簡単には凹むことはないです。
設備は分譲仕様のマンションであれば人気は高いです。
投資家に買ってもらうために建てられた賃貸がメインのマンションよりかは、設備のグレードが違うので人気です。
最近では、宅配ボックスもあるマンションのほうが人気です。
マンション一棟やアパート一棟の場合（ファミリー物件）
2人以上の入居やファミリーなどの場合には下記のようなことを求められることが多いです。
①自転車置き場の広さ
②収納スペースの大きさ
③エレベーターがあるか
④駐車場が確保できるか
⑤日当たり
安全性よりまず利便性が求められるケースが多いです。
単身者と比べ家にいる滞在時間が長い人が増えるためだと思います。
自転車置き場はかなり重要なポイントですね。
どうしてもファミリー系になると駅から少し距離がある立地になることが多いです。
入居者の移動手段が車や自転車がおけないとなるとかなり厳しいです。
あとは追い炊き機能があれば人気です。
戸建の場合
戸建を借りる人は、人数の多い世帯もしくはライター、WEBデザイナーなど在宅で仕事している人などが対象になってきたりすることもあります。
①駐車スペース ※できれば普通車1台に軽1台を置けるスペースがあれば尚可
②眺望のいいところ
③庭があるか
戸建賃貸の場合は、改装は自由にしてもらっていいなどしてあげると入居者は喜んでもらえます。
立地が良い戸建なら駐車スペースはなくても大丈夫です。
最後に
設備や条件は、はじめて不動産投資するときにはあとから変更できる部分が多いので、空室になったときに少しずつでもいいからできる範囲で設備を更新していきましょう。
空室がつづくことが不動産投資で一番の失敗になります。
費用がかかるからと躊躇してるといつの間にか空室が続いて家賃を下げることばかりになってどんどん収益が減ってきます。
悪循環にならないようにできるだけ投資していきましょう。
