収益物件を購入したら、空室があればまずはじめないといけないのは入居者の募集です。
不動産投資では大事なポイントです。
この記事では入居者募集の流れを説明しています。
入居者募集
入居者を募集するには流れがあります。
まずは近隣エリアなどの家賃の動向をチェックしましょう。
中古の収益物件を購入した場合には、以前のオーナーが安めの賃料を設定している場合などもあるのでしっかりと相場などを調べましょう。
家賃だけではなく周りのアパートやマンションなどがいったいどのような条件で募集しているのかなども調べましょう。
大手ポータルサイトのSuumoとHOME‘sこの２つのサイトを見てどれくらいで募集されているかを確認しましょう。
2月～3月上旬は、引っ越しシーズンの繁忙期なので、家賃を下げて入居者を募集している業者もあります。
徒歩で±5分ぐらいの物件の家賃・築年数・間取りと設備をまとめておきましょう。
設備は忘れずにメモしておくと空きがでたときに、どのような設備を導入したほうがいいかの判断する目安になります。
まず賃料を決めよう
収益物件が購入でき購入した物件に空室があれば入居者募集をしなければいけません。
リフォームしなければいけない部屋がある場合には先にリフォームに取り掛かりましょう。
まずはいくらぐらいで貸すのかを決めましょう。
家賃、敷金・礼金などの募集条件が決まれば、自分で入居者を探すかもしくは管理会社か不動産会社に依頼するかを考えましょう。
最初はプロに任せるのもいいでしょう。
入居者募集を業者に依頼
入居者の募集を管理会社や不動産会社に依頼する場合には、仲介手数料や広告料が必要になります。
入居者募集を委託するデメリットは費用面になります。
仲介手数料や広告料に関しては、家賃の1～2ヶ月分ぐらいが多いですがシーズンになると3ヶ月以上支払う不動産オーナーもでてきます。
1年間空き部屋にするぐらいなら、入居してもらったほうがいいという考えです。
一番入居してもらいたい人は、掃除が好きで長く住んでくれるような方です。
入居者を自分で募集
もし自分で募集となれば契約書などの準備は必要になります。
あと火災保険と保証会社は必ず入居者に入ってもらうほうが良いです。
自分で入居募集をするとなれば、一棟もしくは戸建であれば、入居者募集の看板を建物のどこかに貼っておきましょう。
会社であれば当社の連絡先なども記載しておきましょう。
個人であれば連絡先を載せるのは注意しましょう。
いたずら目的でかかってくる場合もあります。
連絡先の記載が一般的ではありますが、記載して電話がかかってくるのが嫌な場合には、SNSなどのQRコードを貼って、内装の雰囲気や契約条件が書かれたサイトへのリンクをするようなことでいいと思います。
不動産業界はまだまだ古い業界なので、色々新しいことをできる部分はあります。
あとは、ジモティーなどのサイトへ掲載したり、今であればInstagramなどのSNSを使って募集するのもいいかも知れません。
インターネットを使えば大家と借りたい人が直接連絡できるサイト
入居者募集ならウチコミ！などのようなサイトがあります。
入居者の火災保険
入居者が加入してもらう火災保険の借家人賠償責任保険の保障額は1000万円～2000万円ぐらいです。
万一、入居者がタバコの不始末などで部屋が火事になったとかトイレなにかモノを詰まらせて漏水事故を起こしたときの賠償を保証する保険です。
実際に入居者が1000万円の貯蓄を持ってないケースがほとんどだと思います。
不動産オーナーの火災保険とは別に必ず入居者には火災保険に入ってもらうようにしましょう。
入居者の火災保険の契約期間が2年が多いので、更新は必ず入居者にしてもらうようにしましょう。
少額短期保険募集人の資格を取ると代理店になれて、代理店手数料ももらえます。
試験はそこまで難しくないので所有する物件の部屋数が増えてきたりすると代理店になったほうがメリットはあります。
保証会社
万一、家賃が滞ったときに変わりに保証してもらう会社です。
原状回復費用などに関しても保証してもらえる会社もあります。
入居者退去にかかる法的費用や残置物撤去費用も保証してくれる会社が多いです。
万一、家賃滞納が続く場合には保証会社が変わりに裁判して退去手続きをしてくれるのでこちらも必ず忘れずに加入してもらいましょう。
こちらも代理店手数料があるので部屋数が多いと代理店になったほうがメリットはあります。
不動産はバックマージンだらけの世界です。
上記のような火災保険、保証会社、引っ越し業者、ネット回線、ほとんどといっていいほどバックマージンがあります。
ハウスクリーニング代、鍵交換費用
ハウスクリーニング代、鍵交換費用に関しては最近では入居前に入居者から支払ってもらう不動産オーナーが増えてきてますので、できる限り入居前にもらうほうが良いかと思います。
ハウスクリーニング代
入居者が退去した際に、部屋をキレイな状況で返してもらうための費用です。
入居者にハウスクリーニングを負担したもらう場合には、契約書の特約条項に必ず記載してください。
原則は入居者負担ではなく、不動産オーナー負担なのですが、賃貸借契約の特約で記載することで入居者負担にしてるケースが多いです。
鍵交換費用
以前の入居者が複製のカギをもっていて、盗難にあったりすると危険なのでこちらも鍵を交換するための費用です。こちらも契約書の特約条項に記載してください。
こちらも原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、不動産オーナーが負担することが妥当とされてます。
こちらも賃貸借契約書の特約で記載する必要があります。
特約事項で記載しておくこと
特約事項とは契約上項目の内ことについての取り決めです。
契約書の特約事項できっちり記載しておくことが重要です。
退去時にトラブルが多いので「原状回復をめぐるガイドライン」まであるぐらいなので言った言わないを避けるためにもきっちり記載しておきましょう。
専門的な知識が豊富な管理会社であれば一度特約事項を作成してもらうといいでしょう。
記載する項目では、
室内でタバコを吸った場合のこと
ペットを飼育した場合のこと
水道代に関すること ※集合住宅で個別メーターがない場合など
入居中に、してもらっては困るなという内容は必ず特約事項に記載してください。
また入居者のしおりなどにもルールなどを記載しておきましょう。
入居者が決まって、その後入居者とのやり取りなどしたくない場合には管理会社にお任せしましょう。
だいたい管理会社に支払う費用は、家賃の3％～10％ぐらいになります。
クレーム対応などの業務を直接大家さんがすると退去のときに以前のクレームなどをもとに交渉などしてくるリスクがあります。
クレーム対応などは時間も結構かかってしまったりします。
退去理由を必ず知っておこう
購入する前にわかればいいのですが、所有している物件での退去理由は必ず集めておきましょう。
それが満室経営するためのポイントになります。
もちろん改善できない部分もありますが改善できる部分は積極的に改善していくことが満室経営を維持するポイントです。
入居者募集のコツ
入居者募集してもなかなかあつまらない場合にはどうしたらいいのかと不安になるかと思います。
入居者募集のコツをいくつか紹介しますのでよければ参考にしてください。
賃料と管理費の設定
大手ポータルサイトの検索は、家賃が5,000円ごとに条件設定できます。
たとえば68,000円の家賃であれば家賃65,000円と共益費3,000円のように設定することで検索される可能性があがります。
家賃と共益費をうまく設定していない場合には設定しなおすようにしましょう。
きれいな写真を撮る
一眼レフできれいな写真を撮るようにしましょう。
部屋や外観の写真はキレイに撮るようにしましょう。
内見してもらうには写真は重要です。
外観などでは下から上に向けて撮影するなどいくつかのポイントがあります。
携帯などで検索されたのに見にくい写真などが掲載されていたらそれだけでチャンスを逃している可能性があります。
部屋を飾る
部屋を少し飾るだけでよりよく見せることができます。
大抵の部屋にはなにも飾っていないので少し飾るだけでイメージがだいぶ変わってきます。
水回りを少し飾るだけで生活感がでてくるので入居希望者がより生活するイメージを持ってもらうことが可能です。
部屋の中で安っぽく感じる部分を重点的に飾ると効果的です。
アピールポイントをまとめる
不動産会社に任せっきりにせずに物件のアピールポイントをしっかりまとめて掲載してもらうようにしましょう。
不動産会社は無数の部屋を紹介してます。
すべての部屋を覚えているわけではありません。
アピールポイントをしっかりまとめておいて掲載してもらうことで入居者希望者に伝わるでしょう。
内見方法を簡単に
物件の内見方法ですが、仲介店舗に鍵を預けている場合には一度現地キーボックスなどに鍵を置くことを検討しましょう。
不動産営業マンは内見方法が簡単な物件を選びたがります。
鍵を預けている業者が休日などで閉まっていたりすれば、その物件は案内してもらえなくなってしまいます。
現地キーボックスなどが設置している場合には、いつでも案内可能なので夜遅くの案内などにも対応できます。
共有部分をきれいにしておく
自転車置き場や廊下またゴミ置き場などはキレイにしておきましょう。
あまりにも汚いと入居希望者が内見している時に不安に感じてしまいます。
共有部分に関して定期的な清掃を心掛けるようにしましょう。
設備導入などを検討する
なかなか入居者が決まらない場合には安価なものから設備導入を検討しましょう。
設備を入れることで逆に家賃を上げれる可能性もあります。
まずはなにが原因なのかを把握して設備更新可能であればしていきましょう。
フリーレント
どうしても入居者が見つからない場合には家賃を下げて募集を考えなければなりません。
家賃を下げて募集する前に一度フリーレントで募集することも検討しましょう。
家賃をいったん下げてしまえばなかなかあげることが難しくなってしまいます。
フリーレントであれば一定期間の家賃収入はない状態で運用しなければいけませんが、利回りが下がって物件価値が下がるような大きな影響はありません。
敷金礼金をゼロにする
敷金礼金ゼロを探している人は一定数いてます。
家賃を下げる前には敷金礼金をゼロにしてみるのもひとつの手ではあります。
一定期間の入居の場合には敷金礼金ゼロになるのようなキャンペーンをしてみるのもいいでしょう。
常に敷金礼金ゼロにしてしまうのは危険なので一定期間で試してみましょう。
家賃をさげる
最終的には家賃をさげるしかありません。
できることをやったうえでどうしても入居者が見つからない場合には家賃を下げて募集することも検討しましょう。
入居者選び
いざ募集して入居希望者が見つかったとしましょう。
ただどんな人かをしっかり見極めることは大事です。
最初から交渉ばかりするような人は退去のときにトラブルになる可能性が非常に高いです。
また他の入居者とトラブルになってしまうような人であれば一度入居してもらうとあとから大変になります。
無茶な交渉などする人はできるだけやめておいたほうがいいでしょう。
最後に
入居者が決まるまで一生懸命になり、入居者への契約書や重要事項説明をおろそかだったりすると退去のときにトラブルになることがあります。
入居者募集などに関しては大家さんたちが書いている健美家のコラムなども見て勉強すると参考になります。
入居募集に限らずさまざまな内容が書かれているので勉強になります。
入居者が決まればしっかりと説明してから入居してもらうように気をつけましょう。
入居時に説明をしっかりすることで退去時のトラブル防止にもなります。
