部屋を貸して退去のときは、よくトラブルになります。
部屋の修繕費は貸主が負担するべきか？それても借主が負担するべきか？
この記事では、賃貸物件の退去時のことを説明しています。
入居者が退去の連絡はいつもらうの？
通常、1ヶ月前予告の解約が多いでしょうが、民法の規定でいけば、解約は3ヶ月前までに通知することも可能ですが、3ヶ月前はあまりにも長すぎるでしょう。
あと解約月を日割り計算するかしないか、これは地域にもよるかと思うのでその地域に合わせて決めましょう。可能であれば解約月の日割り計算はしないほうがいいでしょう。
解約受付の注意点は、必ず書面による通知にしなけばいけません。口頭での解約の受付はトラブルになった時に言った言わないみたいになっても困ります。
入居者が退去するときの注意点
退去での修繕負担は、賃貸業でもっともトラブルが多いケースなので注意が必要です。
まずは契約書が優先されるので、入居前の契約書がしっかりしていなければ基本的には国土交通省の原状回復にかかるガイドラインに基づいて修繕負担の割合を決めることになる。
ガイドラインには故意・過失・善管注意義務違反その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損が借主負担でそれ以外が貸主負担と書かれています。
要するにわざともしくは、注意不足で汚した部分は借主負担です。逆に言えばそれ以外は貸主負担になります。
修繕に関する特約条項を契約書に明記して説明しておけば有効になる場合もあるのでまずはガイドラインの貸主負担を確認しましょう。
契約時にしっかりとした内容を明確に記載しておかなければいけない。
ガイドラインの貸主負担
ガイドラインの貸主負担で注意しておきたい点は下記である。
・畳の表替え
・家具設置によるへこみ
・テレビや冷蔵庫の後ろのクロス焼けなど
・クロスの簡易な画びょうの穴
・ハウスクリーニング
ガイドラインによると実際、ほとんどが貸主負担なのである。
なにかこぼして汚してしまったなど過失がない場合には、畳交換などは貸主負担
家具をおいてへこんでしまったクッションフロアー、家電によるクロスのやけも
クロスにちいさな画びょうの穴も貸主負担
最後にハウスクリーニングも基本的には貸主負担である。
特約条項にガイドラインに基づく費用以外の記載をしておかなければ、ほとんどが貸主負担になる。
ハウスクリーニングの過去の判例
ハウスクリーニングはガイドラインでは貸主負担であるために特約条項に記載した悪いケース例と良い例を説明します。
過去の判例で具体的な内容が明記されていなくて認められなかったケースは下記のような特約条項である。この場合には貸主負担になる。
ハウスクリーニングの費用は賃借人が負担する。
悪い例は、通常はハウスクリーニングは貸主負担であるがという点についての説明がないことそれと費用がいったいいくらなのか明確になっていないことである。
認められた特約条項は下記のような明記されていた場合である。
貸室の汚損の有無、程度を問わず専門業者による清掃費用として○○円を賃借人が負担する。
要するに通常使用してても賃借人が○○円の負担がいりますと明記されている。
通常使用でも費用負担しなければいけないという説明文章と、ハウスクリーニングの負担する金額が明記されていることによって借主負担が認められたのです。
違約金の設定はしましょう
ここまで貸主負担であると入居されてすぐに退去されてしまっては修繕に負担がかかるので契約期間中の解約については違約金の設定をしておきましょう。
記入例として
1年以内の解約については賃料及び共益費の2ヶ月分、2年以内の解約については賃料及び共益費の1ヶ月分を違約金として明渡までに貸主に支払うとする。
こちらに関しては契約に関しての違約条項であるので有効になる。こちらについても金額の明記はしっかりしておきましょう。賃料及び共益費という説明がポイントになります。
契約更新の時には契約書をできるだけ変更しましょう
中古物件ですでに入居中の物件を購入した場合には、以前の賃貸借契約のままである。注意点を見てできる限り契約書を更新しましょう。
もちろん購入時に、賃貸借契約を必ず見るようにしてください。
貸主にあまりにも不利な賃貸借契約だと購入した場合には継承されますので気をつけましょう。
入居者が残置物を置かないように
入居者がいざ退去になると自転車やゴミを捨てていったりする可能性があるので気をつけましょう。
こちらも契約書に残置物に関する特約条項を記載しておきましょう。
また自転車に関しては、入居の段階でシールを発行しておきましょう。
最近のオーナーさんは1台に付きいくらと家賃とは別に請求している人もいてます。
そうすることで退去後にシールがない自転車が増えていたら退去した人が捨てていった可能性が高いです。
引っ越し業者を紹介
引っ越しの時に買取や処分を一括でしてくれるサービスを入居者に紹介しましょう。
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最後に
退去に関しての修繕負担は契約書に明記されていることが重要です。裁判では入居前に知っていたか知らなかったが争点になります。
残置物に関しても特約条項に残置物に処理の費用に関しても記載をしておきましょう。
あとは防犯カメラなどで粗大ごみなども捨てていかないかを確認するようにしましょう。
