都心部で不動産投資するならワンルームとファミリータイプのどちらがいいだろうと悩むことがあるでしょう。
この記事では都心部で不動産投資する場合においてワンルームがいいかファミリータイプがいいかを説明しています。
都心部の収益物件
東京のような大都市では、人口も非常に多いので入居者募集にはあまり苦労しないでしょう。
2022年1月1日の時点での東京の推定人口が昨年同期に比べ26年ぶりに減少しました。コロナの影響でリモートワークになり都心部に住む必要がなくなった。また外国人の帰国などの影響もあり人口が減少しました。
ただこれは一時的な影響であると思います。
実際には2022年3月の人口流入は東京は断トツの1位である。長い目線で考えるなら東京は不動産投資において魅力的な立地にはかわりはないと思います。
東京の世帯について
東京23区の約50パーセントは、単身世帯です。
若者が仕事を求めて都会にでてきたりとしています。また結婚しない人が増えていることからも単身世帯が約50％と高い傾向にあります。
今後に関しても若者人口が東京には流入していくことでさらに単身世帯の割合が増える可能性もあります。
ワンルームマンションのメリット
ワンルームは比較的に物件価格が安いことで投資として始めやすいのがメリットになります。
ファミリータイプの物件や一棟アパートなどと比べた場合には、金額的に安くなります。
またワンルームの場合には、好立地な場所が多いのがメリットになります。
東京のワンルームであれば、25㎡以上あれば問題ないでしょう。
別の記事ではワンルームの部屋の広さについて30㎡は最低ほしいと書いてますが東京に関してはまったく基準が変わってしまいます。
30㎡あればそれはいいのですが高くなるぐらいなら25㎡あれば東京では十分な条件になります。
25㎡はだいたいお部屋の広さが7帖ぐらいになります。
あとワンルームは部屋が狭いことから改装費の負担が少ないことがメリットになります。
また物件価格も安いことから将来の売却する場合にも売りやすいのが特徴です。
ワンルームマンションのデメリット
ワンルームマンションのデメリットとしては、実質利回りが低い傾向にあることです。
ローンで購入した場合には、手元に残るお金が非常に少なくなってしまいます。
なので管理費や修繕費などのコストをしっかり見て実質利回りの高い物件を探す必要があります。
ワンルームマンションの場合は他の物件との競争が激しく空室リスクになる場合がある。
ただ東京のような都心部の場合にはそこまで空室リスクは気にしなくてもいいでしょう。
ファミリータイプのメリット
ファミリー物件のメリットは入居期間が長いところがメリットです。ファミリー物件の場合には、お子様がいてるケースが多いので入居期間が長く安定的なところがメリットになります。
ただ東京のような都心部であれば、ワンルームでも短期間で次の入居者が見つかるのでファミリータイプの安定性があまり東京では魅力的な要素になりません。
ファミリータイプのデメリット
入居者を見つけるのに少し時間がかかる点がファミリータイプの欠点にはなります。
東京の場合、ファミリータイプとなると家賃もかなり高くなることもあり時間がかかる可能性があります。
ファミリータイプの場合には部屋が大きいので修繕費用が高額になってしまう点がデメリットです。
ワンルームそれともファミリータイプ
東京のような都心部に向いているのはワンルームになります。
都心部以外であれば、入居者の取り合いで競争率が激しくて家賃を下げないと決まらないなど少し供給過多での空室リスクがあるのですが、東京の場合には人口が増加している現在ではその問題点はないことでしょう。
また他の地域のワンルームであれば、5万以下の家賃設定のワンルームも多く入退去の改装費などの費用負担の割合が大きくなってしまうこともあります。
東京のワンルームであれば家賃もそこまで安くないので問題ないと言えるでしょう。
ファミリータイプの安定性についても東京になればそこまで魅力的な要素にならないでしょう。
ワンルームでもし空きがでたとしても最悪家賃さえさげれば入居者は見つかるでしょう。
最後に
これから不動産投資をはじめようと考えている人はさまざまな情報でワンルーム投資がおすすめとか一棟アパートがいいとか築戸戸建投資がおすすめなど色々な情報があり迷うこともあるでしょう。
ただどれに関しても正解です。簡単に言えば現時点で賃貸需要があり将来的にも賃貸需要が見込める物件であればいいのです。
その視点を忘れなければ失敗するリスクは減ります。
物件を探し始めるとどうしてもローンがつきやすいとかザブリースで安定性した収入があるまた高利回りで安いなど最初の目線が変わってくることがあります。
そうなってしまうと失敗する可能性が高くなってしまいます。
人それぞれの状況や住んでる地域によって投資方法が変わってしまいますので、一概にこれがいいとは言えないのが不動産投資です。不動産投資はいかに失敗のリスクを減らしておくかを重点的に考えてもらえばいいかと思います。
