収益物件を購入すると前からの入居者などが家賃相場より安いときがある。
家賃をあげてもらいたいと思ってもなかなか難しいものです。
家賃を上げるタイミングも間違ってしまっては家賃をあげるどころか、不満をもたれる可能性すらあります。この記事では事例を使って説明しています。
入居者の家賃を上げたい
築古アパートなどを購入したら相場と違う家賃で入居してる人がいてることがある。
家賃を上げさせてほしいと思ってもなかなか入居者も嫌がって難しい問題である。
家賃をもし入居者全員で5,000円あげれたとしましょう。
年間６万円収益がプラスになります。
売却するときには、仮に利回り8％で売却するとなると売却額が75万円変わってきます。
5年間の保有で毎年の家賃が6万×5年＝30万、売却時の値段が75万 合計105万の差額がでてきます。
家賃をあげるには、入居者のかたにメリットがあるタイミングですることで、できる限り不満を減らすことができる。
まず所有している物件の問題点や課題を探しましょう。
・インターフォンがない
・宅配ボックスがあれば良い
・インターネットの設備がない
物件によって色々と問題点があるかと思います。まずは自分が改善できそうなことを考えましょう。
そしてその後に入居者にアンケートを取りましょう。
アンケートにはこのような設備があればあったほうが良いや、部屋の改善してほしい点など自由に記載できるような部分を作っておきましょう。
大家が入居者のかたに対して色々と考えてることが大事な部分です。
アンケートを取ることで所有物件の問題点や課題が見えてきます。
もちろんアンケートがすべて返ってこない場合もあるが、ちゃんと書いてくれることも多いです。
管理会社に任せてる場合にでも依頼してアンケートは取りましょう。
あとはアンケートから改善点と自分が思う問題点を見ながら、優先順位を付けて設備投資などや改善点を実行しながら、入居者に対して家賃をあげる依頼をしていきましょう。
アンケートに書かれた問題点が原因で退去してる場合もあるので、アンケートは必ずしてください。
退去理由は、部屋が狭くなった、転勤になった、マンションを購入することになった。それはどうしても改善できない点です。
あとの退去理由は設備やサービスの不満です。
不動産は立地、広さ、設備で入居者は選びます。
大家業としてできることは設備やサービスだけですが、こちらは不動産業界は男性が多くきめ細かいサービスが抜けている部分です。
だからこそ今後、少子高齢化や情報社会において、おすすめしてもらう物件になる必要があります。
たしかに設備投資は費用はかかることだが、支払う税金を見ながらバランスをとって将来の家賃収入をあげる投資しましょう。
家賃収入がほしいから収益物件を買ったはずです。
同じはずです将来の家賃収入をあげるには投資は必要ですが、設備投資するタイミングが大事なのです。
入居率が悪くなったから宅配ボックスを付けようとか、あとからではなくタイミングが重要です。
家賃を上げるのだが、ここではあくまで相場と違う人の家賃を上げることで、相場の人の家賃は据え置きにしましょう。
入居期間が短く人に対しては不満につながる可能性があります。
アンケートでは、ポストのチラシなどいつも多くてどうにかしてほしい。家賃の振込手数料をどうにかしてほしい。
などもよくありました。色々な改善点や改善方法があります。
物件と向き合うことで、将来の家賃収入が変わります。
出口戦略でもしっかりしてる物件としてない物件では違いがでたりします。
どんな事業でも、不満がでてからの改善や問題が発生してからの投資ではなく事前に顧客の声を聞いて改善することが大事です。大家業もまったく同じです。
少し体験談を書いておきます。
事前に投資したケース
アンケートに給湯器が壊れてないけど調子が悪いと書かれていたので、入居者に話を聞きに行く
＜部屋にあがらせてもらい＞
＜社長に電話＞
＜電話切り○○さんと＞
＜社長にもう1回電話する＞
家賃、なんとか上げてもらわないと社長の圧力が・・
＜電話切り○○さんともう一度＞
ふぅ 助かった！！
事前に投資できずに入居者から連絡が来た場合
入居した設備トラブルの電話が
＜電話を切り設備屋に電話＞
給湯器の設備業者に連絡するがどうしても急いでも明後日になると言われる。
＜入居者に電話＞
家賃を上げてもらうには、早めにアンケートを取り将来的に必要な設備投資は決算時期や確定申告時期に支払う税金と相談して早めに投資しましょう。
給湯器や畳などは基本的には家主負担です。
どうせいつか負担するべき項目は早めに対処することで入居者に対してのイメージが変わります。
また設備に関しては契約書に明記していないとトラブルになりますので故障時の負担に関してもしっかり記載しておきましょう。
最後に
家賃をあげるには、日ごろの物件の管理の仕方によって、家賃をあげたいと入居者に相談したときに反応が随分変わってしまいます。
またきっちり管理することで空室率を下げれることもあるので、物件管理はしっかり取り組んでいきましょう。
毎月家賃が入ってくるからと安心ではありません。常に物件の状況を知っておくことが大事です。
