不動産投資には興味があるけれど失敗したら怖いと悩んでいる人も多いでしょう。
不動産投資は基本的には、長い目線で投資を考えなければいけません。
長い目線で考えた場合には利回りが投資するうえで重要になります。
そもそも『利回り』ってわからないかたのために利回りについてこの記事では説明しています。
不動産投資の利回りとは
不動産投資の利回りとは、1年間の家賃収入を物件価格で割って計算したもので利回りにはおおきく３つあります。
年間400万円の家賃で物件価格が4000万円であれば、
400万円÷4000万円＝10% 利回りが10%となります。
これが表面利回りというものです。
表面利回り
不動産業者からもらう資料はだいたいの場合には表面利回りが掲載されています。
細かくわけると満室想定利回りと現況利回りの2種類です。
満室想定利回り…物件が満室の場合の利回りです。
現況利回り…空室分を引いて計算した利回りです。
現況利回りとは8部屋中もし1部屋空きがあった場合には、7部屋の年間家賃収入で計算されるのが現況利回りになります。
実質利回り
実質利回りとは、表面利回りから経費を引いて計算したパーセントのことです。
不動産投資には運用する上で、さまざまな必要な経費がかかります。
清掃代や管理会社への支払いなどさまざまな経費がありますので実際に投資する上では表面利回りよりか実質利回りを重視しましょう。
区分マンションなどで、表面利回りばかりに目がいってしまって毎月かかる管理費と修繕積立金を計算していなかったら思ったよりか収入が少なかった。最悪の場合では返済できなくて損する可能性まであるので気をつけましょう。
失敗しないための最低利回りとは
さまざまな意見があります。最低ラインは表面利回り５％以上と言われていますが色々な面から考える必要があります。
たしかに融資を使わないのであれば、表面利回り5％以上あれば失敗はしにくいとは思います。
ただ不動産投資をはじめるには大半の人が融資を利用します。
基本的には下記のような計算にさらにさまざまな物件内容によって最低ラインのパーセントを足していくようにしましょう。
融資の金利＋5%の利回りが、失敗しないための最低利回りです。
たとえば融資の金利が4％であるならば、最低でも利回りは９％は必要でしょう。
最低ラインの利回りなによって変わるのか
最低ラインの利回りはなにによって変わるのかですがまずはいくつかの要素があります。
順に説明していきます。
借入金利によって変わる
借入金利は購入する物件や借入する人の属性などかわってきます。
属性とは年収であったり資産の背景のことです。
金融機関によっても変わるので購入したい物件が見つかったらいくつかの金融機関に融資の申請をしましょう。
建物構造や築年数によって変わる
まずは建物の構造や築年数によって、価値がかわりますので鉄筋コンクリート造でなければ以下のパーセントを最低ラインのパーセントに足しましょう。
木造＞鉄骨造＞鉄筋コンクリート
木造であれば1％、鉄骨であれば0.5％ぐらいは足しましょう。
あとは残耐用年数です。
残耐用年数なし＞残耐用年数10年＞残耐用年数20年
残耐用年数なしであれば2％、残耐用年数が10年であれば1％と足しましょう。
地域によって変わる
都市部であれば問題ないのですが、今後過疎化が進んでいく地域であれば利回りは良くないと将来的に空室になる可能性があります。
都市部以外であれば、空室になる可能性がありますので、1％～3％は足しましょう。
最低ラインの計算例
最低ラインの計算を試しにしてみましょう。
都市部でない新築木造アパート場合で金利が3％で借りれる場合をみてみましょう。
基本必要な利回り5％＋都市部でない1%～3％＋耐用年数20年以上０％＋金利3％＝利回り9%～11％ぐらいが最低ラインです。
最後に
最低ラインの利回りは借りれる金利であったり、建物の構造や築年数また地域によってかわります。
表面利回りがいいからと言って飛びつくのではなく、経費がかかるのか将来的に資産価値がある投資なのかの判断が必要になります。
基準の最低ラインを書いてますので参考にしながら物件選びをしましょう。
