不動産取引で重要な権利関係の意思表示についてこの記事では説明しています。
不動産投資においても契約行為をすることが多いのでぜひ勉強しておきましょう。
宅建 権利関係 意思表示
まずは契約に関しての勉強をしましょう。どういった場合は無効でどういった時には取り消しできるのかなどを説明します。
契約の成立
契約の成立要件と第三者に対して対抗できるかを説明しています。難しい言葉ですが内容を理解すれば簡単なので覚えておきましょう。
契約とは
そもそも契約とはなにかそれは約束のことです。
契約に関しては、お互いの意思表示が合致したときに成立します。
契約に関しては原則として、書面の必要はありません。
コンビニでお弁当など買うのも契約行為で、書面でやりとりすることはないですよね。
契約に対して負う義務のことを債務（さいむ）と言います。
契約相手に対して請求できる権利を債権（さいけん）と言います。
詐欺
詐欺（さぎ）とはだますことです。だまされたの契約は取り消しできます。
だまされて契約しているが、意思表示が合致しているので契約は有効になります。
それではあまりにもひどいので、詐欺の被害にあった場合には契約を取り消すことができます。
だまされて買ったけどそれでもいいかと思うのであればそれは契約が有効になります。
契約がなかったことになる無効ではないことではなく取り消しできるということです。
強迫
強迫とは相手をおどすことです。強迫されて契約したした場合にも取り消しができます。
こちらも無効ではなくて取り消しができるという点がポイントです。
第三者との関係
もし騙された土地を売ってしまったから取り消ししたい。ただその土地をすでに別の人（第三者）に売却されていた場合は取り消すことができるのであろうか？
第三者が善意無過失の場合には対抗できません。
善意無過失（ぜんいむかしつ）とは、詐欺などの被害にあったことを知らなく権利関係の調査などにしてもわからなくて落ち度がないことです。
詐欺の場合では。第三者が善意無過失の場合には対抗できないと覚えましょう。
第三者が悪意があったり過失があれば取り消しができます。強迫に関しては善意無過失の第三者にも対抗できます。
虚偽表示
虚偽表示（きょぎひょうじ）とは、お互いに話を合わせておいて売買したことにしていることです。
借金が返せなくて土地がとられそうだから、売ったことにしておいてくれないとお互いが通謀している場合には、契約は無効です。
無効とはそもそも契約がなかったことです。
虚偽表示での契約は善意の第三者には対抗できません。過失があっても関係ありません。
錯誤
錯誤（さくご）とはかんちがいのことです。かんちがいでの契約は重過失がなければ取り消しができます。おたがいに勘違いしていた場合にも取り消しができます。
ただ動機の錯誤は原則取り消しできません。
この土地は、駅が近くにできそうだから買おうとした場合には、動機の錯誤になります。
ただし相手方に「この土地近くに駅ができそうだから買おうと思います。」のように相手に表示した場合には、取り消しができます。
相手方が錯誤に関して悪意もしくは重過失があれば取り消しできます。
要するに、勘違いしているのを知っていながら契約した場合には契約は取り消しできるということです。
善意無過失の第三者には対抗することはできません。
心裡留保
心理留保（しんりりゅうほ）とは、冗談のことです。
冗談も相手が善意無過失の場合有効になります。
冗談で価値が1,000万円ぐらいある土地を100万円で売ってあげるねと言って、冗談とも思わず安いから買いたいとなった場合には有効です。
なんども嘘をつかれていたりどうせ嘘でしょうとわかっていた場合には無効になります。
心裡留保も善意無過失の第三者には対抗できません。
公序良俗に反する契約
民法は基本的にはどのような契約でもよいとされてますが、反社会的な契約などは当然ながら無効になります。
例えば愛人契約などは公序良俗に反する契約になります。愛人契約はそもそもなかったことになります。
公序良俗に反する契約は第三者への対抗も可能になります。
最後に
基本的には自分に落ち度があれば、善意の第三者に対抗できないことになってます。
冗談言ったり、勘違いしてたり、騙されてしまったりとしっかりしておけば防げた可能性があるからです。
強迫や公序良俗に反する契約などは善意の第三者にも対抗できます。
不動産も言った言わないや勘違いなども発生する可能性があるので、ボイスレコーダーを持参して許可をとって録音するように心掛けましょう。
録音がどうしてもという場合には、質問事項などはメールでやり取りしてください。
重要な部分に関しての質問などはメールなどの残るものでしましょう。
この土地なら、8部屋ぐらいとれるアパートが建てれそうと思って買ったあとから建蔽率や容積率の問題で実際6部屋しか作れないなどとなってしまっては困ります。
8部屋建てれますよねとメールでもいいので聞いておくことが大事なのです。
重要事項説明や聞きたいことがある時には、遠慮せずに録音しましょう。
