物件にはさまざまな不都合な事情がある場合がある。
そのような不都合な事は告知事項といい人に物件を貸すときや売却する時には伝えなくてはいけない。
この記事ではどのような事があれば告知事項に該当するのかなどを解説しています。
告知事項はガイドラインがある
告知事項それは、入居者に言わないといけないこと・・・
でも実はわざわざ言わなくていいことは基本的には言わない。
ここで一番辛いのが知ってて言わずに貸すのが、精神的にダメージが、
とある日の夕方に飛び込み客が・・・
表にあったおすすめ物件の○○アパートって今から見れませんか？
店長が昨日おすすめ物件で表の窓ガラスに張った○○マンションだ、早速興味を持った人が、そりゃ家賃安いもんな・・
ございますよ。
今から内覧ですね。
少しお待ちください準備しますね。
他の似た物件も一緒に見られますか？
お時間がないようでしたらアンケートは私が書いておきますので早速ですが、お部屋見にいきましょう！！
あてぶつ、なかぶつ、きめぶつと３件案内するのが基本パターンだが、時間がないから仕方ない、、いやそもそもそのおすすめ物件で決まると思うからだ。
なんだって家賃が相場より１万円は安い！！
＜車の中でお客様と色々な話をした＞
どうやら転勤でこちらに来るみたいで、都会の家賃がどれも高くて少しでも安いところをネットとかで探していたが、なかなか無かったらしくたまたま通りがかった時に見てくれたみたいだ。
単身赴任で、子供もいて学費が結構いるみたいでできるだけ子供のためにも安いところを探しているみたいだ。
子供のことを嬉しそうに話すお客様にはなんか、心がポカポカしてきた。
＜現地についた＞ 外観は少し古いが、内装もキレイな感じでいい物件だ。
この場所だったら駅までもそこまで遠くないしどうしよっかな・・てるてんさんはどう思います？
それもそうだよな。なんで安いんだろお店に帰って店長に聞いてみよう。
ちょっとあとでお店帰ったら聞いてみますね。
＜帰りの車では＞
近隣のスーパーの場所とかを少し通ってから帰った。
少しでも家計のためにと自炊もしているみたいだ。
子供みたいに自慢料理の「豚キムチ」の話をしてくれた。
自宅に帰った時には、自慢料理を奥様と子供に作ってあげるみたいで、美味しいと喜んで食べてくれるみたいだ。
本当にいい人だな～と思ってまた心がポカポカした。
あとすごい自慢料理を食べたくなった。
いや駄目だ、太ってしまう。しかも共食い。。※この時は、まだ通常体重＋３㎏
＜お店に帰ってきた＞
安い理由聞いてきますね。
あれ？店長がいない、、外出か
＜壁の後ろにいく＞
いつも店長と飯田さんは壁の後ろにいる。
飯田さんはいつも契約書を作ったりがメインなので気が散るので基本的には後ろにいることが多い、あと店長は店の売上集計などもしないといけないので後ろに居たりして接客の時だけ前に居たりする。
この後ろ空間で業者との打ち合わせや、お客様には聞かれてはいけない会話がなされる。
飯田さんなら知ってるかな？なんで安いのか
店長が外出する前に、てるてんにどうせお客様に押し切れてなく契約決めてないまま安い理由を聞いてくるやろうから言っておいてと伝言されたみたいだ。
転勤してきたサラリーマンが引っ越してきたんだけどね。
1年ぐらいで会社傾いて解雇になったみたいで3年前に部屋で亡くなったらしいよ。
店長からてるてんにはくれぐれもお客様には言わなくていいからと安い理由は、オーナーさんが早く入居が決まってほしいから安くしてると言えって。
・・・聞くべきではなかった。
早く入居が決まってほしいは、たしかに嘘ではないか。
お客様にはそう伝えます。
＜表のお客様のいる接客カウンターに戻った＞
安い理由はですねオーナー様がすぐにでも入居が決まってほしいみたいで家賃を下げてでもすぐに入居してくれる人を探しほしいとの依頼だったみたいです。
そっかどうしようかな。
さっきてるてんが案内中にさ、急にお客さんが入ってきて安くて是非見たいって言われてけどさ案内中ですって言ったら会社終わってからまた来ますって
あの部屋結構人気なんですね。
確かに安いですもんね。
僕が今、申込金を支払えば、借りれますか？
浜野さんの話案内なんてきっとない話だ。店長の指示か・・・
オーナー審査は特にないので保証会社の審査が通れば問題なく借りれますよ。
あとはこちらの保証会社の審査に必要な書類だけ書いてもらってもよろしいでしょうか？
保証会社が審査OKになりましたらご連絡させて頂きますね。
はぁ・・・言いたくても言えない。
社畜だし仕方ない。
確かに死んでるって言えば借りるのに相当迷うだろうが・・いい人だった分なんか、、憂鬱だ。
きっと私は不動産営業に向いてないなと思う日だった。
数日後、審査もOKになり無事契約になったとても喜んでくれたが、なぜか心が痛む。
あれからどうしてるかなと・・
告知事項とは
告知事項とは簡単に言えば「訳アリ」のことです。
不動産では欠点のことを瑕疵（かし）と言います。
告知事項には４つの種類があります。
心理的瑕疵
人が自殺したなど心理的に嫌だと思う内容です。
他には事件に巻き込まれて死んだり、孤独死であったりとさまざまなケースがあります。
ただ単に老衰などは心理的瑕疵には含まれていません。
人の死に関する告知事項にはガイドラインがあるのでどのような内容であれば告知事項に該当するのかなど確認しておきましょう。
物理的瑕疵
物件に雨漏りがするとか少し傾いているなど物理的に欠陥がある場合には告知事項になります。
シロアリ被害なども物理的瑕疵になります。
告知しないままで不動産を売却すると損害賠償責任になるので欠点に関してはしっかりと告知するようにしましょう。
環境的瑕疵
ラブホテルが近くにあるなど物件周辺の環境についての欠点のことです。
近くに工場などで嫌な臭いがする。
暴力団事務所が近くにあるといった内容なども環境的瑕疵になるでしょう。
法的瑕疵
建築基準法が守られていない建築物であったり消防法に関する防災設備の設置義務違反であったりと法的に欠点がある場合には告知事項になります。
建蔽率や容積率がオーバーしている違法建築物などはしっかりと告知することが必要になります。
契約不適合責任
2020年の民法改正で従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わりました。
瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わることで売主が買主に対して責任の範囲が広がりました。
改定されたことによって告知事項の重要性が増しました。
告知事項あり物件のメリット・デメリット
告知事項あり物件のメリットとデメリットを紹介していきたいと思います。
告知事項あり物件のメリット
告知事項がある物件は相場価格より安いことがメリットです。
賃貸であれば特に自殺などの「訳アリ物件」は借りる場合にも相場より安くなります。
部屋の改装などもキレイになっていることが多いです。
自殺などの心理的瑕疵を気にしない方であれば相場より安いことがメリットです。
告知事項あり物件のデメリット
告知事項あり物件のデメリットとしては事件などがあった場合には危険性がある。
また水漏れがある場合や傾きなどの場合には健康面での不安があります。
水漏れがあるということはどこかにカビがある可能性が高いです。
瑕疵の場合には目に見えない部分でのことが多いのでよく考えてから検討しましょう。
人の死に関するガイドライン
令和3年10月に人の死に関するガイドラインが策定されました。
売買での告知不要
自然死または日常生活の中での不慮の死が発生した場合は告知不要です。
上記の場合でも長期間にわたって 人知れず放置されていて特殊清掃などが必要となった場合には、買主が契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性がありますので告知事項に該当します。
賃貸での告知不要
賃貸の場合では自然死または日常生活の中での不慮の死が発生した場合は告知不要です。
特殊清掃が行われた不慮の死に関しても、事案発生から概ね3年が経過した場合についての告知義務は原則ありません。
賃貸に住まれている方は、もしかしたら以前に人が部屋で亡くなっているかも知れないという可能性もあります。
事故物件を探すには
事故物件に住みたい、買いたい、売りたいなど事故物件に興味がある人もいるでしょう。
事故物件取扱い不動産会社
事故物件を主に扱う不動産会社があるので興味がある人は問い合わせしてください。
事故物件の相談は成仏不動産へ｜事故物件の総合取り扱いサイト（売却・ご供養・特殊清掃・遺品整理）
事故物件検索サイト
事故物件情報をまとめたサイトがあるので気になるかたは調べてください。
最後に
人の死に関することは不動産営業マンもできるだけ伝えたくはないので基本的には伝えなくていい場合には伝えないでしょう。
もしどうしても気になるかたはインターネットもしくは現地で聞いて調べましょう。
