信じるものは騙されるのが不動産の世界
仲介メインの私達は、入居が決まれば管理会社に連絡する。
長くやっていると管理会社とも仲良くなっていく。
そんな仲良くしている管理会社から電話が鳴る。
＜飯田さんに電話を変わる＞
＜店長との相談内容＞
＜飯田さん管理会社との電話＞
後日、入居希望のお客様がきて内覧せずに、即決された。管理会社がすでに内覧対応はしてくれたみたいだ。ただ契約と重説だけして終わった。お客様の仲介手数料は半額にしたみたいだが、今回はなにもせずに仲介手数料半額と広告料1ヶ月が店舗の売り上げになった。
管理担当の飯田さんの売上だ。羨ましいなにもせずに売上があがって、宅建士がないとうちは売買と管理はさせてもらえない。なんとか宅建士を勉強しようと真剣に思った。そもそも豚が走り回って契約を決め続けるには限界がある。
管理会社選び
管理会社選びを間違えてしまうと大きな痛手になります。まずは管理会社をしっかり選びましょう。
ポイントとしては
連絡したときにすぐに取れる
空室の時に提案をしっかりしてくれる
悪いことでも報告してくれる
会社で言えば部下に求められている能力と同じかも知れません。
一番重要なポイントは悪いことでも報告してくれることですね。この点ができている管理会社は信頼できます。
悪いことをひた隠しにされてあとで大きなトラブルになっても困ります。
物件管理を任せる場合には、管理会社もしっかりと選びましょう。入居者の人が知り合いを紹介してくれるケースは時々あります。
やはり一番物件の事をよく知っているので、仲介会社より、とても説得力がある。入居者のしおりに友達紹介した場合の特典なども入れておくといいでしょう。
そもそもこのケースでは、オーナーさんが管理会社にすべて任せっきりで広告料2ヶ月が損した内容です。
入居者がオーナーに連絡したほうが得するという仕組みさえ作っておけば、無駄に広告料は必要なかったケースです。
自主管理する
一度は自主管理をしたほうがいいです。
いったいどのような事を管理会社に委託しているのかをわからなければ、注意点すらわからないままです。
それから大変だなと思う部分を依頼していくほうがいいでしょう。
管理会社からすれば何も言わない物件オーナーほど楽なものはないのです。
なにも言わない上司と変わらないです。
なにも言わなければ管理会社も楽をしようとすることが多いので、まずは自分で管理し内容を理解して依頼した内容を明確にして管理会社に依頼しましょう。
よくあることはリフォーム代などを多めに請求されたりとか実際に物件に行ってみたら清掃がきちんと行われていないケースもあります。
今はインターネットでリフォーム会社も探せるし、クラウド会計入れたら入金管理もそこまでない。家賃が遅れても保証会社に加入していればFAXを送るだけでいけます。
最後に
不動産投資は事業に近い部分があります。
まずは管理委託するにでもいったいどのようなことを委託するのかを把握しましょう。
またリフォームに関しては、色々な業者を探して見積もりをもらっておくことは重要です。
管理会社からくる見積もりと比較してもし明らかに高ければそれは上乗せされているかも知れません。
自分で管理するのは、不安と思っていたけど以外と初めてみたらなんてことなかったということもあります。
